16.09.2026 - Kaffeepaus mit Anne Bailly, Geschäftsführerin von Bailly Real Estate

00:00:04: Heute ist Anne Beili zur Koninkaffeepause da.

00:00:07: Anne, wie schön, dass du den Weg in dieses Schönaltbaubüro gefunden hast!

00:00:12: Im Grunde setzen wir ja eine Unterhaltung fort die wir im Juni auf einem Panel der Real Estate Arena Hannover begonnen haben.

00:00:23: für die Hörer, die das verpasst haben.

00:00:25: Eine Beili diskutierte mit Frederik Raspé, Stefan Leimbach und Isabella Chanson-Trollel über die Zukunft der Branche.

00:00:34: Anne, damit wir unseren Zuhörerinnen und Zuhöhrern ein umfassendes Bild von dir bieten können.

00:00:42: Wie würde dich deine beste Freundin beschreiben?

00:00:47: Also ich lasse jetzt natürlich die Sachen weg, die meine beste FreundIn aus den vielen Jahren unserer Bekanntschaft vielleicht noch auskramen würde aber freundlichen und schmeichelhaften Eigenschaften, die mir zugetragen wurden hier einmal nennen.

00:01:07: Ich scheine als unerschrocken, zuversichtlich und mutig zu gelten in den Worten meiner Freundin an der Grenze zum Größen war.

00:01:17: Aber sie sagt auch ich sei immer gut damit gefahren.

00:01:20: Das heißt dieses unerschrockene und zuversichtliche scheint eine Eigenschaft zu sein, die mich

00:01:27: ausmacht.".

00:01:28: in den Worten

00:01:28: meiner Freundin.

00:01:30: Sind das auch Eigenschaften, die du als Geschäftsführerin von Baili Real Estate brauchst?

00:01:36: Ja ganz bestimmt und ich glaube sie machen mich als Unternehmerinnen auch aus oder haben überhaupt... Prößen waren?

00:01:42: Ich bleibe mir mal bei der Zuversicht und dem unerschrockenen Handeln und die Grenze zum Größen waren.

00:01:48: es ist natürlich naja vielleicht ein bisschen provokant formuliert aber Wenn man sich dazu entscheidet, ein Unternehmen zu gründen und vorzuführen dann bedarf es natürlich solche Eigenschaften die wohl auch im weitesten Sinne mutig sind.

00:02:10: Und unser Geschäftsmodell ist schwerplanbar.

00:02:14: das heißt wir sind ein Interimmanager Wir haben kurzfristige Einsätze müssen sehr spontan sein und wir leben nicht von langen Vertragslaufzeiten.

00:02:22: ich kann dir zu keinem Zeitpunkt sagen wie unsere Auftragslage in sechs Monaten aussieht.

00:02:28: Das ist unmöglich und wenn man ein Unternehmen führt mit bis zu zwanzig Mitarbeitenden, die in diesem Geschäftsmodell arbeiten dann muss natürlich eine große Portion Zuversicht dabei sein um Vertrauen zu haben in die eigene Tätigkeit und ja auch den Bedarf natürlich an dem was wir tun.

00:02:48: Klingt auch so ein bisschen nach Nerven wie Drahtseile.

00:02:53: Ja, schon.

00:02:55: Also Angst ist ein schlechter Berater.

00:02:58: Das darf man nicht haben aber das darf sich ja kein Unternehmer.

00:03:01: Es übrigens auch für jeden Menschen egal ob Unternehmerinnen und Unternehmer angestellten ohnehin immer der schlechteste Berater und eine Portion Zuversicht hat selten geschadet.

00:03:12: Weil

00:03:12: er hat dich beraten auf dem Weg von Umweltwissenschaften, Sicherheitsmanagement in der Hotellerie, technischen Property Management hin zum eigenen Unternehmen?

00:03:23: Naja, auch dieser Lebenslauf der ja wirklich sehr bunt klingt war tatsächlich vollkommen ungeplant und ich bin immer dem gefolgt was mir begegnet ist.

00:03:37: Ja die Tatsache dass ich Umweltwissenschaften studiert habe mit einem technischen Schwerpunkt natürlich hatte ich andere Ideen im Leben und hätte mich nicht träumen lassen das sich in der Immobilienwirtschaft lande habe sogar lange damit gehadert Bis irgendwann die Erkenntnis kam, es ist überhaupt nicht so ausschlaggebend was du beruflich machst.

00:03:54: Sondern wie?

00:03:55: Das heißt du kannst in jedem Geschäftszweig, in jedem Beruf einen Impact machen.

00:04:01: Du kannst mit dir selber als Mensch und als Geschäftstreibender einverstanden sein und gute Dinge tun.

00:04:10: Und es ist nicht so sehr ausschlaggebend, ob ich jetzt für die internationale Entwicklungsarbeit um die Welt reise mit meinem Master in Umweltwissenschaften oder ob ich gewerblich genutzte Immobilien bewirtschafte?

00:04:22: Letzten Endes gehen wir mit Menschen um, tragen Verantwortung und tragen auch was bei!

00:04:30: Du hast es gerade mal erwähnt ihr seid interim quasi so eine White Label Task

00:04:37: Force.

00:04:38: Nach außen ist das nicht sichtbar, dass hinter dem was in einem Unternehmen passiert bei Livile Estate steckt.

00:04:45: Das stimmt?

00:04:46: Also schlüpft ihr auch sozusagen die Managementfunktion ohne dass ihr dafür erkannt werdet.

00:04:56: Ja, das stimmt.

00:04:56: also der White Label Deans Lister zeichnet sich dadurch aus, dass er eben nicht unter einer eigener Flagge fährt.

00:05:03: Das ist aber ganz ausschlaggebend für das Geschäftsmodell, weil wir als Dienstleister natürlich unsere Dienste erbringen und deshalb ein Wide Label sind.

00:05:13: Weil der Kunde nicht etwa uns eine Aufgabe auslagert.

00:05:18: Er gibt sie nicht raus und sagt hier bei die Real Estate bitte erledige diese Aufgabe sondern erholt uns als mobile Taskforce so wie wir uns ja selber auch auf unserer Webseite beschreiben zu sich herein.

00:05:29: Und das ist der ganz große Unterschied sprich wir integrieren möglichst unauffällig in seine bestehenden Strukturen, in seinen Team.

00:05:38: Arbeiten von Innen heraus als Verstärkung in seinen bestehende Strukture und natürlich auch dann unter dem Namen des jeweils Auftraggebens.

00:05:48: Okay aber muss der Kunde euch reinholen weil er selber die Kompetenzen nicht hat?

00:05:53: Nein, das wäre völlig vermessen zu sagen der Kunde braucht Hilfe weil er selber nicht hinbekommt ganz und gar nicht.

00:06:01: Es ist einfach so dass wir in der operativen Immobilienbewirtschaftung ich rede jetzt von Bestandshalten und dem Bewirtschaften im Bestand keine einfache Situation haben.

00:06:16: die Anforderungen werden immer höher gewachsene Strukturen, die in den letzten Jahrzehnten Gelegenheit hatten sich sehr stark an der Transaktion zu orientieren.

00:06:27: Das heißt der Asset Manager bis hin zum Property Manager.

00:06:29: natürlich haben wir bewirtschaftet und verwaltet aber mit einem ganz anderen Fokus.

00:06:33: das heißt Wir hatten Zeiten wo Die vermeintliche Wertschöpfung daraus kam, dass Immobilien gehandelt wurden, errichtet, entwickelt.

00:06:43: Gehandelt die Hände gewechselt haben und die Dienstleistung lief so mit... Und das ändert sich gerade indem wir uns viel stärker auf die Wertschöffung im Bestand und aus der Einnahme aus den Laufenden erträgen damit ein Hergind auch den laufenden Kosten beschäftigen müssen.

00:06:59: Zeitgleich werden nicht nur die regulatorischen Anforderungen höher, sondern natürlich auch jene der Geldgeber, der Investoren und der Gelder, die dahinter stehen.

00:07:08: Die wir verwalten und treuhenderisch irgendwie Hand haben.

00:07:13: Und da steht meines Erachtens eine neue Ordnung an.

00:07:18: Das heißt, die Aufgaben werden sich nochmal neu zu definieren haben.

00:07:21: Darüber haben wir auf der Real Estate Arena auch gesprochen darüber haben wir alle handgehört.

00:07:28: Und gerade wenn es darum geht, einfach nochmal neu zuordnen, gewisse Veränderungen einzuführen.

00:07:36: Das kann auch einfach nur eine neue Software sein oder ein neuer Dienstleister.

00:07:40: Das schaffst du ja gar nicht aus dem laufenden Betrieb.

00:07:42: und dann kommen wir im Grunde genommen einfach nur als Verstärkung.

00:07:45: Wir ändern ja gar nichts.

00:07:46: Wir setzen auch niemanden aber wir verstärken um zu helfen da ich sage mal Transformationsprozesse

00:07:52: mit

00:07:54: zu bearbeiten.

00:07:56: Klingt so weit plausibel.

00:07:57: Für mich prägt sich gerade das Bild, dass die Auftraggebenden zwar die Kompetenz haben, wie du es beschrieben hast und trotzdem fällt's ihnen schwer, die PS auf die Straße zu bringen, die sie möglicherweise im eigenen Motorraum haben.

00:08:16: Aber da muss ja irgendwo dann doch noch ein Defizit sein oder einen Mangel oder Erkenntnis fehlen, Jetzt holen wir doch mal Beini.

00:08:28: Na guck, also du drückst das so negativ aus ja?

00:08:31: Also sagen wir mal es ist vielleicht Verbesserungspotenzial vorhanden und zwar die Neuordnung von der ich jetzt gerade sprach.

00:08:41: Also bringt die Neuerordnung die Erkenntnis bei deinen Auftraggebern mit dann müssen wir was ändern.

00:08:46: Es ist vorher gut gelaufen, es funktionierte und da hat niemand Fragen gestellt.

00:08:51: kommt jemand und sagt aber wie sieht das dann eigentlich aus im Bestand?

00:08:55: oder warum hat dieses Objekt diese?

00:08:57: in welche Kennzahlen?

00:09:00: Ja sagen wir, tatsächlich der Fokus hat sich vielleicht ein bisschen verschoben.

00:09:04: Und die Aufgabenstellung?

00:09:06: ich will auch nicht sagen dass alles nur auf die Transaktion ausgerichtet war.

00:09:11: Aber wir haben tatsächlich doch immer immer höhere Anforderungen zu erfüllen, sowohl im Asset als auch in Property Management und natürlich rede ich dann auch von Rendita-Anforderungen.

00:09:23: So wir gucken genauer hin was passiert in unseren Assets?

00:09:27: Und wenn du sagst die Auftraggebenden bekommen die PS nicht auf die Straße das hat nicht damit zu tun dass sie es nicht können sondern dass wir vielleicht uns einfach in den Datenverarbeitenden Aufgaben verloren haben.

00:09:44: Es ist jetzt so abstrakt, wenn ich von höheren Anforderungen spreche, aber wir verarbeiten einfach viel mehr Daten und müssen viel mehr Reporten, wir müssen auch viel mehr Datensammeln im System verarbeiten

00:09:56: und

00:09:57: dass das von Menschenhand erledigt wird ... Nicht effizient, es ist nicht sinnvoll.

00:10:05: Das kostet Kapazität die besser aufgehoben wäre sich mit Aufgaben zu beschäftigen wofür es wirklich Menschen braucht und wenn's darum geht das erwähnte ich eben schon dass wir sagen okay wir führen neue Systeme ein oder wir befassen uns vielleicht auch mal mit Lösungen die vielleicht durch eine KI gestützt werden ordnen Prozesse und Strukturen neu.

00:10:27: Der Impuls kommt ja nicht von uns, wir gehen ja nicht zum Kunden und sagen immer du ich glaube das geht hier besser sondern das kommt immer von innen heraus zu sagen so wir beschäftigen uns jetzt mit neuen Anforderungen mit Transformationsprozessen wir holen uns Verstärkung rein damit die Belegschaft im laufenden Betrieb nicht in die Knie geht und das ist auch ganz sinnvoll.

00:10:45: Und da haben wir ein Geschäftsfeld erschlossen, was ungeplant entstanden ist war aber in Zeiten wie diesen durchaus seine Daseinsberechtigung hat und ich bin sehr gespannt wo es hinläuft.

00:10:56: Du hast es schon angesprochen Es geht am Ende auch um Rendite.

00:11:00: Ich offensichtlich die Rendite zu optimieren.

00:11:05: Wenn ich mir die Renditen betrachte dann habe ich im Wesentlichen zwei Hebel einmal Einnahmen einmal Ausgaben Beide mit einem erheblichen Effekt auf die Rendite, welche Seite wurde bislang im Asset Management zu stark vernachlässigt?

00:11:21: aus eurer praktischen Erfahrung heraus?

00:11:25: Aus meiner sicherlich nicht objektiven Sicht sind es die laufenden wiederkehrenden Kosten.

00:11:32: Das Asset management hat viel Fokus was natürlich auch wieder aus der Transaktion und der Projektentwicklung kommt.

00:11:38: Auf einmal Investition.

00:11:39: das heißt du hast eine Modernisierung Du hast einen Umbau.

00:11:43: Du hast größere Capex-Maßnahmen, die budgetiert werden.

00:11:47: Die geplant werden um eine Wertsteigerung zu erzielen.

00:11:50: und meine Erfahrung ist dass viel Fokus auf einmal Maßnahmen gelegt wurde genauso wie viel Fokuss gelegt wurden auf den Abschluss von Mietverträgen.

00:12:01: Und dann kommt zehn Jahre.

00:12:03: Das heißt, dann hast du investiert und modernisiert.

00:12:05: Dann hast du eine Kappex-Maßnahme unternommen und dann kommt diese lange Betriebsphase genauso wie nach dem Abschluss des Mietvertrages.

00:12:12: Eine sehr, sehr lange Mietzeit folgt in der Regel zehn Jahre manchmal fünf mal länger.

00:12:17: Und

00:12:18: sowohl die Kosten als auch die Einnahmenseite aus.

00:12:21: Einfach nur diesen Betrieb, damit in diesem Feld bewegen wir uns ganz schwerpunktmäßig.

00:12:26: Der war überhaupt nicht von Interesse weil wir von der zweiten Nachkommastelle reden.

00:12:31: das heißt da war einfach ganz wenig Aufmerksamkeit drauf und dann kommen wir aber jetzt hin.

00:12:35: Das heißt um deine Frage zu beantworten wenn du sagst so welche Seite hat zu wenig Aufmärksamkeit bekommen?

00:12:40: Dann sind das die ganz kleinen Beträge und die Wiederkehrende jeden Monat.

00:12:48: Wenn ich jetzt den Stahl voll klein vier habe, muss ich auch mal ausmisten.

00:12:53: Wie schafft ihr das denn dann zu sagen okay hier fällt eine Menge Mist an da müssen wir jetzt mal sauber machen?

00:13:03: Du hast immer so eine schöne Bildsprache

00:13:05: wirklich,

00:13:06: die ja fast unsere Geschäftspartner und Auftraggebenden ein bisschen dastehen lässt als wer da wirklich ...

00:13:12: Und ich würde nicht sagen dass das Bau ansehen im Gotteswillen.

00:13:14: Im Arden oder als wer der Film ist.

00:13:16: aber sagen wir mal so... Unsere Herangehensweise ist ja die, die ich eben schon beschrieb weil sich das Konzept White Label erklärt habe.

00:13:25: Wir kommen an und wir steigen erstmal ganz tief in den Maschinenraum.

00:13:29: Das heißt wir gehen

00:13:30: rein und

00:13:31: gucken uns den Stall von innen an.

00:13:34: Und das unterscheidet uns kolossal von einem Berater, ich werde das manchmal gefragt ob wir ein Berater sind – was uns unterscheidet ist dass wir ausführende Kräfte sind!

00:13:43: Wir sind die mit der Mistgabel, wir sind diejenigen die die Gummistiefel anziehen reingehen und wir führen jeden Handgriff der technischen und kaufmännischen operativen Bewirtschaftung selber aus.

00:13:56: Das heißt, wir wissen die Software-Systeme zu bedienen.

00:13:59: Wir wissen wie die Gebäudetechnik funktioniert und wie Mietverträge verhandelt werden.

00:14:05: Und wenn ich sage, wir gehen als Taskforce da rein – dann gehen wir nicht da rein und sagen dem Kunden, wie es geht sondern wir arbeiten operativ mit!

00:14:13: Und von innen heraus und erst von inne heraus werden überhaupt Dinge sichtbar, die vorher im Unsichtbaren oder im Verborgenen sind.

00:14:22: Dass man sieht hier ist ein Mieter der ist unzufrieden Der fühlt sich aus irgendeinem Grunde nicht hinreichend betreut und mindert die Miete oder streitet sich schon Er hat einen Anwalt oder droht das Mietverhältnis nicht zu verlängern.

00:14:36: Das sind wirtschaftliche Schäden Die siehst du erstmal nicht Ja, wenn du das große und ganze von außen

00:14:43: betrachtest.

00:14:44: Und das Gleiche betrifft natürlich auch die Kostenseite.

00:14:46: Deshalb können wir wirksam werden weil wir gemeinsam mit der Mannschaft des Kunden an der Immobilie operativ arbeiten und von dort aus sehen können okay wo haben wir denn vielleicht Hebel?

00:14:57: oder wo haben wie vielleicht auch Prozesse die uns langsam machen oder die uns behindern und die uns daran hindern uns ausreichend um unsere Mieter zu kümmern?

00:15:06: Das heißt, es ist Beziehungsmanagement.

00:15:09: Geht ihr also hin und gebt euren Auftraggeber dann zum Beispiel mal den Hinweis?

00:15:14: Schickt doch mal dem und dem Mieter zum fünfjährigen Mietsverhältnis im Präsentkorb und sagt schön dass ihr da seid um anstehende Wogen die aufkommen könnten zu glätten.

00:15:26: Nee das macht sie nicht mit dem Präsentskorb aber das machst du durch vernünftiges Management und vernünftig Verwaltung In der alten Zeit für den Assetmanager mit dem Mietvertragsabschluss, der Job in der Hauptsache getan

00:15:40: war.

00:15:41: Da fängt er jetzt an.

00:15:42: Das heißt die Wertschöpfung, die eine Immobilie überhaupt erst erzeugt ist ja die Mieteinnahme und auch die einzige Wertschöffung gibt.

00:15:53: Also weder in dem die Immobilie errichtet noch indem sie gehandelt wird, erzeugt sie Wert sondern sie hat Wert durch ihre Nutzung.

00:16:00: Okay so

00:16:01: das heißt diese

00:16:01: Miete?

00:16:01: Da möchte ich nochmal reingeneinander.

00:16:03: wenn du sagst die einzige Wertschöpfung die Immobilie bringt ist die Miete.

00:16:08: jetzt verstehen ja viele Marktteilnehmer mittlerweile Die Immobilien... Ich erfrenze hier dann mal Smart Building als Ökosystem, auch als digitales Ökosesystem.

00:16:20: Das heißt ich habe eine Gebäude App mit und kann mir da noch den Reinigungs-Service usw.

00:16:26: zu buchen.

00:16:27: Das sind ja alles Dinge die Ertrag bringen neben der Miete.

00:16:38: Das sehe ich anders?

00:16:39: Ich sehe es als ein Nebenschauplatz.

00:16:41: Du meinst jetzt... Services, die über die reine Nutzung der Räume hinausgehen.

00:16:48: Ich

00:16:48: biete meinen Mieter noch ein Vorparkmanagement mit an, dass das ganze Gebäude aus der Tiefgarage herausgesteuert ist und...

00:16:55: Kannste machen!

00:16:56: Dann bist du natürlich im Bereich der Betreiberimmobilie haben wir vom Hotel bis zum Studentenwohnheim bis zum Seniorenwohnhaben.

00:17:04: So gibt es jetzt immer mehr Service-Livingangebote und das Gleiche auch in den sogenannten Campusimmobilien, die Büroflächen mit besonderen Dienstleistungen ergänzend attraktiv machen.

00:17:17: Aber im Kern des Ganzen geht es darum, dass jemand Lust hat diese Immobilien zu nutzen und für die Räume eine Miete zu bezahlen.

00:17:24: Und das ist wirklich der Kern unserer Wertschöpfung – drumherum sehe ich nicht als maßgeblichen Rendite.

00:17:31: Wir spielen

00:17:32: auch keine größere Rolle in eurer Tätigkeit!

00:17:35: Aktuell nicht.

00:17:35: Wir haben natürlich Betreiberimmobilien und wir haben auch ergänzende Dienstleistungen, also die haben ja auch schon immer in Einkaufszentren zum Beispiel.

00:17:42: Es kommt auf die Essetklasse an.

00:17:44: das ist aber nicht der Kern dessen was wir wertschöpfend betreiben.

00:17:49: wenn wir ich innere nochmal daran Wenn wir treuhenderisch Anlegergelder verwalten.

00:17:53: Das heißt eine Pensionskasse gibt uns Geld damit wir es investieren Damit es nicht weniger wird um unsere Renten zu sichern.

00:18:01: unser Job ist dass dieses Geld werthaltig verwaltet wird.

00:18:07: Und das ist im Immobiliengeschäft natürlich die Kühe, dadurch dass wir ein physisches lebendiges Objekt haben was Nutzer hat und so was Leute mieten und frequentieren und wo sie wohnen und wo Sie einkaufen usw.

00:18:24: Das ist schon eine richtige Managementaufgabe.

00:18:28: und was die Wird es

00:18:32: nachgefragt von den Mietenden, dass sie sagen, ich könnte mir schon vorstellen zu verlängern.

00:18:37: Ich bräuchte noch ein Foodpack Service.

00:18:39: oder meine Mitarbeiter fragen immer gibt's hier irgendwie eine Reinigung die einmal in der Woche kommt wo sie ihr Zeugs abgeben können?

00:18:47: Nein das ist nicht der ausschlaggebende Faktor.

00:18:50: Der Ausschlaggebente Fakto aus meiner Sicht und ich möchte unbedingt noch auf das Beziehungsmanagement eingehen was du eben erwähnt hast.

00:18:56: also ich glaube die Kernaufgabe im Esset und Property Management wird je stärker wir die Daten verarbeitenden Aufgaben an Systeme abgeben dürfen, wird genau diese Pflege von Geschäftsbeziehungen sein.

00:19:09: Und darin wird auch der Unterschied in der Werthaltigkeit unserer Anlageobjekte liegen

00:19:16: wie

00:19:17: gut für diese Mietverhältnisse auf eine lange Frist managen.

00:19:23: Da wird keiner nachkriegen, wie gut wir jetzt unsere Verbrauchsdaten in das nächste Tool eingeben.

00:19:28: tippt haben, sondern wichtig ist wie werthaltig es mein Mietverhältnis.

00:19:34: Wie nachhaltig ist das.

00:19:35: und das wird auch nicht dadurch bestimmt dass der Mieter einen Präsentkopf kriegt ganz und gar nichts, sondern das wird dadurch bestimmt, dass er ein Ansprechpartner hat und ich betone Partner ,dass er sich als Partner und Geschäftspartner

00:19:46: behandelt

00:19:47: fühlt.

00:19:48: und damit steht und fällt natürlich auch was passiert mit diesem Mietern.

00:19:52: erstens die Laufzeit.

00:19:53: wenn du denkst wir haben jetzt zehn Jahre Laufzeiten abgeschlossen Alles ist schick, nein es ist nicht.

00:19:58: In diesen zehn Jahren kann viel passieren und in dem Moment wo der Mieter, wo's dem nicht gut geht, sein Geschäftsbetrieb nicht gut läuft oder es eben innerhalb des Gebäudes nicht gutgeht da kommt das ganz schnell zu Situationen die eine Mietminderung nach sich

00:20:13: ziehen

00:20:14: Die eine Nichtverlängerung des Mietverhältnisses, die möglicherweise wie viele Anwälte sehen wir involviert in Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern.

00:20:23: Warum?

00:20:24: Weil sie sich aus unerfindlichen Gründern als gegnerische Parteien verstehen und sich auch so verhalten.

00:20:31: Und wenn sie sich wieder verhalten wie Partner, dann fallen sehr viele wirtschaftliche Risiken und Schäden, reale Schäde aus genau den vorgenannten Gründen weg über die Dauer.

00:20:44: Dann habe ich eine ganz andere Grundlage um mit den Nutzern, die diese Immobilie überhaupt erst zum Wertgegenstand machen umzugehen und dieses Anlageobjekt zu managen.

00:20:57: Das

00:20:59: beschreibst du jetzt so, als würde es du einem Kind erklären ist jeden Tag ein Apfel, das ist gesund.

00:21:05: Das wirst du später mal am Alter merken dass du dann gesunder Fitter vitaler bist.

00:21:11: Das Kind hat jetzt auch noch nicht das Bewusstsein dafür jetzt den Apfel zu essen und sieht das ja auch erst später irgendwann mal.

00:21:17: hoffentlich Ist das dann nicht genauso, dass du den sagst.

00:21:22: wenn ihr jetzt ins Beziehungsmanagement investiert?

00:21:25: Dann ist es eine präventive Maßnahme sowie Zähne putzen.

00:21:31: Habt ihr nachhaltig guten Biss sozusagen.

00:21:34: Ja aber das merkst Du ja sofort.

00:21:36: also das kann so jedes Jahr merken wenn der Mieter seine Lebenkostenabrechnung

00:21:40: bekommt.

00:21:41: und wie schnell er seine Frage...

00:21:45: Ich komme noch mal darauf zurück, dieses alte Verständnis von gegnerischen Parteien.

00:21:51: Wir wollen genau das gleiche.

00:21:52: Der Mieter möchte seinen Bürobetrieb, sein Geschäftsbetrieb oder der Wohnungsmieter seinen Wohnraum in einem guten Zustand gut nutzen können und wir wollen hier im Monat zuverlässig unsere Miete.

00:22:05: und wir wollten auch so Kosten getragen haben.

00:22:08: Und ich mir angucke, wie viele Ressourcen verbrannt werden an Auseinandersetzungen.

00:22:12: Weil wir uns nicht einig sind oder weil wir uns misstrauen und das meine ich mit Beziehungsmenschen.

00:22:17: Wir trauen uns nicht.

00:22:18: der Mieter kriegt eine Nebenkostenabrechnung er muss sie infrage stellen, weil er uns nicht traut dass wir das ordentlich abrechnen und ob es da noch was zu mindern gibt.

00:22:28: und diese Muster siehst du ganz viel.

00:22:30: Nebenkostena unrechnung ist nur ein Beispiel.

00:22:31: aber Das ist richtig Abrieb.

00:22:34: Das kostet Geld und das kostet Kapazitäten, das koste Vertrauen.

00:22:38: was wir aber brauchen wenn wir nachhaltig langfristig gut Wirtschaft noch eine gute Einnahme tätigen wollen.

00:22:44: Mach das mal plastisch Anne!

00:22:46: Ja ich

00:22:47: will es ein

00:22:47: Beispiel?

00:22:49: Wir brauchen mal ein Bild davon.

00:22:51: mit wem

00:22:51: hast

00:22:52: du's dann zu tun?

00:22:53: auf Mieterseite Wenn mir das jetzt bei meinen digitalischen Vorstellungen ausmalen Anwaltskanzlei braucht fünf und ein halb tausend Quadratmeter irgendwo in der A-Lage, mietet die.

00:23:06: Dann wird das irgendwo an einem Partner delegiert, der das weiter oder für den Standort zuständig ist und der sagt irgendwie mit seinem Team kümmer dich mal drum.

00:23:16: Der macht nach wie vor seine Anwaltsgeschichten bei den Mandanten und sonst was.

00:23:20: aber der kümmert sich dann nicht darum wie toll seine fünftausend quadratmeter da bewirtschaftet oder gepflegt oder wann zuletzt die Grundreinigung in der Herentolette stattgefunden hat oder so?

00:23:34: Ja doch, natürlich.

00:23:35: Der

00:23:36: ruft persönlich an und sagt mal...

00:23:38: Nein aber er hat ja Anwälte in diesen fünftausend Quadratmetern sitzen, die da arbeiten und die da Mandanten empfangen.

00:23:45: Und dann geht das los.

00:23:46: Dann ziehen die einen, dann fehlen erst mal irgendwie noch acht Steckdosen und dann merkt er im laufenden Betrieb, oh hier im Besprechungsraum da hätte ich aber doch gerne nochmal ein Kühlgerät weil wird zu warm.

00:23:56: So, dann kommt der Sommer, dann ist dem heiß, dann sagt er der Außendingende Sonnenschutz, der fährt irgendwie so schnell rauf wenn Wind kommt in Hamburg und uns jetzt hierzu warmen und da geht es schon los.

00:24:08: Das dauert überhaupt nicht lange.

00:24:11: Und entweder ich höre den und sage, komm vorbei.

00:24:13: Wir gucken uns das an.

00:24:14: Wir einigen uns auf eine Regelung für dein Klimasplittgerät und wir gucken mal ob wir was machen können mit einem innen liegenden Samenschutz.

00:24:22: Manchmal muss man denen auch einfach nur erklären dass sie das Fenster zulassen müssen weil wir eine Raumlüftung haben und der Mensch sich verhält wenn er sich verhalten kann.

00:24:30: Das ist Management so!

00:24:33: wenn ich das nicht mannete und wenn ich den nicht höre.

00:24:36: Und wenn er sagt, ich habe hier Mandanten, ich hab hier Verhandlungen die ich führe, ich kundene Termine und ich habe eine hochkarätige Belegschaft, die hier nicht bei sechsundzwanzig Grad sitzen möchte dann mindert ihr die Miete.

00:24:49: und danke dass du das Anwaltsbeispiel

00:24:51: gegeben

00:24:52: hast weil die so vielleicht auch noch mal ein bisschen schneller machen als der Durchschnittsbüro Nutzer Alles unsichtbare Schäden, die wahnsinnig Ressourcen fressen.

00:25:03: Die ein Mietverhältnis auch beschädigen und die auch richtig nachher immer in einem Vergleich enden.

00:25:09: und nachher hat irgendeiner Geld verloren was der Anwalt gar nicht verliert.

00:25:13: Der will nicht weniger Miete zahlen, er will einfach nur gut temperierte Räume haben Und das passiert in der operativen Bewirtschaftung Andreas jeden Tag.

00:25:22: Ich habe unzählige Beispiele dafür, man kann es so oder so handhaben und die Pflege von Geschäftsbezüge ist nicht der Präsentkorb sondern auf den Mieter einzugieren zu gucken.

00:25:31: Meine Aufgabe ist dass die Nutzbarkeit deiner Räume vertragsgenäßt gegeben ist.

00:25:37: ich sorge als Verwalter dafür dass du dein Geschäft hier betreiben kannst und ich bin deinen Partner in dieser Sache.

00:25:46: Dann fallen relativ viele Schäden weg, die sich im Geld übersetzen lassen aus Streitigkeiten und Minderungen.

00:25:55: Und aber auch die Ressourcen auf der Verwalterseite.

00:25:57: Also es ist ja einfach auffahnt.

00:26:00: Alles verstanden?

00:26:01: Bei Multitenen kann ich mir vorstellen, wenn ich da Zehntausend Quadratmeter Berufsfläche vermiete zum Beispiel... und auf fünfhundert Quadratmetern ist ein Meter unzufrieden.

00:26:11: Das ist die eindrechtigste Hinterkommastelle, wo ich das nachher im Ertrag merke, ob der mal drei Monate geminnt hat oder nicht.

00:26:17: Bei Singletonnen glaube ich ist es schon bisschen durchschlagender.

00:26:22: In welchen Größen auch eine Dimension bewegt man sich denn da?

00:26:26: Wenn man das auch mal auf Summen betrachtet.

00:26:30: Es gibt so eine Faustregel.

00:26:33: Beziffern kann nicht... Also dafür müssen wir sehr spezifisch

00:26:35: sein.

00:26:35: Könne du sagen wenn die Immobilie wirklich wenn wir rausgehen, als bei die und optimal gemanagt wird.

00:26:43: Die Beziehung zu dem Mietenden stimmt dann steigt die Rendite auf der ersten Vorkommerstelle oder an der zweiten Hinterkommerstell oder oder oder?

00:26:54: Nein dafür sind unsere Aufgaben ja viel zu unterschiedlich.

00:26:57: also wir haben hier überhaupt kein homogenes Dienstleistungsbild.

00:27:01: Wir gehen nach wie vor in Projekte wo einfach nur ich sage mal Kapazitäre Engpässe sind, wo es gar nicht darum geht dass wir qualitativen Mehrwert schaffen müssen.

00:27:11: Der ist manchmal bei Werk.

00:27:13: Aber wir haben so unterschiedliche Aufgaben von einzelnen technischen Aufgaben über Datenbereinigungsaufgaben, über Transformationsprozesse die wir begleiten.

00:27:25: und diese weichen Faktoren der Wertschöpfung

00:27:30: zu

00:27:30: beziffern Das würde ich mir gerne zur Aufgabe machen.

00:27:34: Ich kann es heute nicht, ich halte das aber für unbedingt erforderlich, dass wir diese Zahlen kenntlich machen.

00:27:41: und es ist halt sehr schwierig zu sagen all die Mietminderung, die nicht erfolgt sind in den letzten fünf Jahren weil wir uns gut verstehen schätze ich auf oder alle Widersprüche zu den Nebenkostenabrechnungen wo wir Vergleiche geschlossen haben zehn Prozent der abgerechneten Umlagefegenkosten ausbuchen müssen, weil wir sie nicht richtig haben verargumentieren können.

00:28:08: Das ist so weich dass ich dir heute keine Faustregel nennen kann.

00:28:14: Ich möchte aber gerne in der Lage sein das zu tun damit die Wichtigkeit dessen auch ein bisschen mehr Sichtbarkeit bekommt.

00:28:24: Und woher kommt jetzt dieses neue Bewusstsein dafür?

00:28:28: Dass man plötzlich hingeht und sagt okay Wir müssen doch mal schauen, dass auch die Nebenkosten korrekt abgerechnet

00:28:35: werden.

00:28:36: Weil die Luft dünner wird?

00:28:37: Weil wir ... weil die Zeit der Transaktionen zum Eligen gekommen ist, aber weil wir weniger Immobilien handeln.

00:28:47: und bisher kam unsere Rendite aus dem Transaktionsgewinn ganz maßgeblich und daher keine Erfordernis, sich wirklich mit dem laufenden Ertrag und den laufenden Kosten in der zweiten Nachkommastelle zu beschäftigen, dafür waren sie nicht maßgeblich

00:29:06: genug.

00:29:07: Du hast ja vorher genannt beispielsweise die Pensionskassen, die investieren um Anlegergelder sicher aufzubewahren, so nenne ich das jetzt mal.

00:29:22: Den ist es doch egal im Grunde ob Sie Die Mobile jetzt drehen oder nicht, die wollen noch primär Sicherheit und Rendite.

00:29:33: Und zwar Rendite aus der Bewirtschaftung.

00:29:37: Absolut!

00:29:38: Das heißt da war doch vermutlich schon immer das Bewusstsein dafür dass hier Nebenkosten richtig abgerechnet werden, dass es keine Streitigkeiten mit den Mietenden gibt, dass die gewillt sind die Mietverträge zu verlängern.

00:29:51: Ganz bestimmt.

00:29:52: Es sollte doch kein neues Phänomen sein... Oder?

00:29:55: Nein, das sollte kein neues Phänomen sein.

00:29:58: Wir sehen es aber ... Soll jetzt auch nicht so klingen als würden sich alle Propertymanager dieser Welt mit den Mietern anlegen und die Asset-Manager sich nicht darum kümmern?

00:30:07: Was ich sage ist, es lag nicht so viel Aufmerksamkeit darauf, dass lief.

00:30:14: So Finanzierungskonditionen waren gut, die gesamte Investition hat sich gut gerechnet.

00:30:21: Es war Es war ja auch nicht so, als hätten wir keine Managementaufgaben im Bestand gehabt.

00:30:30: Wir hatten nur einen anderen Fokus.

00:30:31: und wenn ich sage okay gleichzeitig sind einfach auch Anforderungen gestiegen die viel mit Datenverarbeitung ein bisschen was mit Regulatorik und dann ein bisschen etwas mit Rendite Erwartungen zu tun haben.

00:30:45: Da sortieren wir uns gerade neu.

00:30:47: Das ist das, was ich sehe.

00:30:48: und da kommen wir in ganz unterschiedlicher Funktion häufig in Teams oder Konstellationen rein um das mit zu begleiten, da Verstärkung in bestehende Teams zu geben und zu sagen okay, wir schaffen das da einfach nochmal ein bisschen neue Strukturen, neue Prozesse aufzusetzen so dass der Betrieb wieder wirtschaftlich wird.

00:31:13: Ich müsste jetzt sehr ausholen, was die Dienstleistungslandschaft im Property- und Facilitymanagement angeht.

00:31:18: Weil wir natürlich auch Jahre des niedrigsten Bietenden hinter uns haben.

00:31:22: Das heißt es war ein sehr hoher Margendruck in der dienstleistenden Ausführung dieser Tätigkeiten sehr auf Kosten der Qualität.

00:31:31: Und vielleicht müssen wir da auch mal hingucken okay wie rechnen sich die Vergütungsmodelle in der operativen Praxis und wie viele Leute können wir damit beschäftigen, eine Immobilie zu bewirtschaften aus der laufenden Mieteinnahme heraus?

00:31:47: Das sind Fragen die wir uns künftig noch stellen müssen wenn wir abschließend auch mal in Zukunft blicken.

00:31:55: Ihr habt dieses Jahr zehn Jahre bei Lionel State gefeiert.

00:32:01: Wenn du jetzt zum zwanzigjährigen empfängst deine feiernden Gäste.

00:32:07: Worauf wirst du dann zurückblicken?

00:32:14: Auf heute meinst Du, also in zehn Jahren auf da wo wir heute sitzen.

00:32:19: Wir beide.

00:32:20: Du und ich.

00:32:21: Ich werde dich zurückblücken!

00:32:25: Ich glaube auf ganz spannende Zeiten die ich gerade beginnen höre... ...die meinen Geschäft und unsere Tätigkeit sehr betreffen.

00:32:38: Und da möchte ich nochmal aufgreifend, was wir auf der Real Estate Arena gehört haben und auch auf anderen Messen.

00:32:45: Da hat es auf mehreren Bühnen Statements gegeben die laut hätten der Property Manager wird überflüssig werden.

00:32:56: Diese Aussagen kamen teilweise aus dem Bereich des Facility Management.

00:33:00: Aus den Property Management habe ich gehört, der Assetmanager wird überflüssig werden.

00:33:03: Ich glaube beides ist nicht wahr!

00:33:05: Also irgend einer aus der Techbranche sagt auch der Facility Manager wird über flüssig werde weil künftig der Roboter mit dem Schraubenzieher rumläuft.

00:33:13: Keiner dieser Aussagen möchte ich folgen aber ich hab in diesem Podcast relativ häufig das Wort Neuordnung und Aufgaben neu sortieren in den Mund genommen ohne konkret zu sagen was es ist.

00:33:26: Das kann ich auch noch gar nicht.

00:33:29: Ich bin aber überzeugt davon, dass diese klassischen Rollenbilder des Asset Managers der den Property Manager steuert, der Property Manager, der den Facility Manager steuert – alle verbringen ganz viel Zeit damit sich gegenseitig zu managen und abzustimmen usw.

00:33:48: Das wird die laufende Mieteinnahme ohne den Transaktionsgewinn gar nicht mehr hergeben dass sich so viele Projektbeteiligte mit der Immobilie beschäftigen.

00:33:57: Das heißt, wir werden neue Rollen- und Aufgabenbilder entwickeln müssen – auch neue Technologien die uns das ermöglichen, dass der Mensch sich auf seine Geschäftsbeziehung konzentrieren kann und die Datenverarbeitung in der Maschine stattfindet.

00:34:11: Und diese Zeiten sehe ich beginnen!

00:34:13: Und das sehe ich in unserer Tätigkeit.

00:34:14: Wenn wir in zehn Jahren zum zwanzigjährigen Jubiläum von Bilingualistäter sitzen und auf heute diese Zeiten zurücksehen dann sehe Da stehen wir am Anfang von der Transformation der Immobilienwirtschaft in diesem Sinne, die ich sehr spannend finde für dich gar keine Prognose treffen kann.

00:34:33: Aber wir gehen mal mit dem was erforderlich ist.

00:34:38: also wir folgen ja den Erfordernissen unserer Nutzer unsere Auftrag geben und unsere Investoren und gestalten das so dass es uns nach wie vor möglich sein wird Immobilie langfristig nachhaltig und Gewinn bringen zu Wirtschaften.