02.09.2026 Kaffeepause mit Dr. Kevin Meyer, CEO von Midstad

00:00:04: Zur Koninkaffeepause begrüße.

00:00:06: ich halte Dr.

00:00:08: Kevin Meyer, Geschäftsführer von Mitstadt.

00:00:11: Lieber Dr.

00:00:11: Meyer vielen Dank, dass Sie sich Zeit nehmen einen Kaffee an diesen ungewöhnlich bewölkten Dienstag mit mir zu trinken!

00:00:17: Ich habe es im Vorschmann schon gesagt, Geschäftsurfer vom Mitstart sicherlich ein Name der anklingt für den Fall das ist eine Hörerin oder ein Hörer gibt, die mit Mitstadt noch nicht so vertraut ist.

00:00:33: wollen wir ihm oder ihr die Fantasie noch beflügeln, sich da unter etwas vorstellen zu können.

00:00:37: Wie würde also Herr Dr.

00:00:38: Meier beispielsweise ihre Frau sie auf einer Kindergartenfeier vorstellen?

00:00:47: Ja der Papa baut Häuser.

00:00:50: Das ist ja sehr fantastisch und wenn wir das übertragen auf Sie als Menschen nicht nur der Papa Baut Häusers was er tut sondern was es mein Mann

00:01:03: Nein, also ich glaube meine Frau wird sagen, mein Mann baut hauptsächlich alte Warenhäuser zu neuen Projekten um.

00:01:11: Ich glaube das ist mittlerweile auch sehr präsent dass es machen ja nicht nur wir, aber ich glaube die Bauen im Bestand und gerade die Transformation der Warenhauser ist glaube ich viel mittlerweile ein Begriff und das ist glaube so war unser Schwerpunkt.

00:01:27: Sie

00:01:27: waren bevor sie in die Immobilienwirtschaft eingestiegen sind, wissenschaftliche Mitarbeiter an der TU Darmstadt haben verschiedene Stationen anschließend.

00:01:39: Er hat zum Beispiel bei NPC Capital, bei BEOS und bei UFB und sind jetzt Geschäftsführer von Mitstadt.

00:01:48: Mitstadt positioniert sich als Full Service Immobilient Leister also Asset Management Property Management und Facility Management aus einer Hand.

00:01:57: Weshalb dann von einem eher traditionellen Projektentwickler wie beispielsweise BIOS oder OFB hin zu einem Full Service Dienstleister?

00:02:08: Ja, also es war ja nie ein Full Service-Dienstleister.

00:02:14: Also ist jetzt Ihr Job einen draus zu machen?

00:02:16: Ja als ich anfing hatten wir, ich glaube, fünfzehn Mitarbeiter und haben eigentlich hauptsächlich Jetzt war das Portfolio verwaltet und haben eigentlich erst mal aufgebaut für die gesamte Transformation der Warenhäuser.

00:02:36: Das war für uns dann eigentlich zwangsläufig in der Vergangenheit gut auch sehr viel outgesourced, gerade das Thema Property Management und andere Dienstleistungen.

00:02:46: Und wir haben die Firma aufgebaut von jetzt aktuell knapp neunzig Mitarbeitern.

00:02:55: Natürlich haben wir viel erlebt in den letzten drei, vier Jahren.

00:02:59: Ich glaube die Immobilienbranche hat sich noch nie so stark verändert wie in den vergangenen Jahren.

00:03:05: und wenn man für uns den Markt beobachtet sagt ihr wenn du ein Portfolio langfristig weltstabil aufbauen willst dann musst du eigentlich mehr von Betrieb her kommen weil ich glaube ich sehe dass Immobilie die für die Erstvermietung gebaut sind nach zehn Jahren, nach fünfzehn Jahren zu Problemfällen werden können.

00:03:25: Und deswegen war für uns die Integrationsgebäude Betriebs in die Projektentwicklung essentiell und das hört dann nicht nur beim Asset Management auf sondern es geht über das Property Management.

00:03:36: Und aufgrund der hohen Gebäudeautomation, also der Technik die ja immer kompliziert wird musst du eigentlich aus Facility Management mitdenken weil die Gebäuden müssen vor Ort betrieben werden können und werden sich noch stärker verändern.

00:03:51: Deswegen haben wir gesagt nachhaltige Projektentwicklung muss vertikal durchdacht werden und deswegen haben wir jetzt per PÖ die jeweiligen Wertschöpfungstufen Asset Management, Property Management und Facility Management jetzt aufgebaut.

00:04:07: Wir entwickeln die immer weiter und glauben aber dadurch sind wir auch noch resilientere Projekte entwickelt zu können als wenn wir nur aus der Entwicklerbrille draufgucken.

00:04:18: Sie haben es angesprochen.

00:04:19: Sie sind mit fünfzehn Mitarbeitern gestartet mit Projekten im Bestand, die sie übernommen haben in Asset management.

00:04:28: Wo stehen Sie da heute?

00:04:30: Bei den Objekten, wie viel betreuen Sie da?

00:04:35: Wir betreue aktuell knapp achtzehn Projekteentwicklungen in verschiedenen Phasen.

00:04:42: Wir haben beim Einigen das in dem Bau, einige haben gerade die Bauträge eingereicht und andere ist noch in der Konzeptionsphase.

00:04:49: über alle Phasenden weg sind es ca.

00:04:51: achtzehnt Projektes.

00:04:52: Und das erste Management?

00:04:54: Das erste Management kümmert sich um circa sechshunderttausend Quadratmeter Real Estate, also Retailfläche

00:05:05: genau.

00:05:06: Ist eine Menge... Sie bezeichnen sich selber auch als Partner der Städte.

00:05:10: gerade wenn sie Immobilien transformieren ist es vermutlich sehr stark angebunden an die Interessen auch der Gegebenheiten fort?

00:05:19: Ja natürlich sind diese die Projekte die wir haben immer im Fokus, also im öffentlichen Fokus aber im Fokuss.

00:05:25: der Städte, weil es einfach an den zentralen Orten ist.

00:05:28: Und wenn man so ein Warenhaus transformiert um andere Nutzungsarten in die Objekte reinzubekommen, ist eigentlich immer ein Flächenverlust mit verbunden.

00:05:38: Ich brauche neue Erschließungskärter, ich brauche mehr Licht, ich brauch Innenhöfe und für die Transformation braucht das einfach auch eine Änderung häufig.

00:05:47: Ist das ein Bauungsplan?

00:05:48: So was andere Nussungsarten.

00:05:50: Also musst du eigentlich mit der Stadt immer in den Dialog treten und für uns, das ist glaube ich auch unsere Perspektive.

00:05:58: Der Wert einer Immobilie liegt in der Akzeptanz der Menschen.

00:06:02: Und ich glaube wenn eine Immobile viel frequentiert wird, viel genutzt wird, das Stadtbild positiv ergänzt dann ist es die höchste Versicherung für einen Scheitern dieser Immobilien in der Zukunft.

00:06:14: Und deswegen kannst du diese Resilienz, dieses Akzeptanz eigentlich nur mit den Städten gemeinsam entwickeln und nicht an dem Willen der Menschen oder den Stätten vorbei.

00:06:24: Deswegen ist es für uns ganz wichtig, frühstmögliche in die Dialog mit der Erwaltung und der Projekt zu gehen aber auch mit den Bürgern also einsteckenpferd.

00:06:33: was wir immer machen ist dass wir im Rahmen der Architekturwettbewerber, die teilweise als Auflage sind oder auch von uns freiwillig initiiert werden vor der Wahl des Sieger ist immer noch mal die Öffentlichkeit mit einbeziehen, um halt da auch kein Entwurf zu kühren, der am Ende von der breiten Öffnung abgelehnt war.

00:06:54: Da haben wir super Erfahrungen gemacht und hier in Frankfurt haben wir das gemacht und an anderen Stellen auch.

00:07:01: Das ist deswegen Partner der Städte.

00:07:03: Wir wollen nicht gegen Städter arbeiten und maximal das Baurecht rauszuhandeln.

00:07:08: Natürlich freuen wir uns über mehr Baurecht natürlich aber ich glaube Das hat auch so die Krise gelernt jetzt, dass man glaube ich an vielen Stellen so mal produktiver ist wenn man versucht kooperativ und da glaube ich eine breite Basis der Zwischenung zukommen.

00:07:27: Jetzt

00:07:27: kommen die Städte natürlich mit Ansprüchen um die Ecke die man möglicherweise als erste Idee noch nicht so sehr auf dem Schirm hatte das Auflagen erfüllt werden sollen die dann immer zulasten der Fläche gehen.

00:07:40: die hatten es ja gerade gesagt wenn sie beginnen ist immer oder häufig damit verbunden, dass Fläche eingebüsst wird weil mehr Licht ins Gebäude muss und vieles mehr.

00:07:51: Wo ist denn da die Grenze der Wirtschaftlichkeit?

00:07:53: Wenn eine Stadt sagt ich hätte gerne dieses jenes welches und sie merken beim Durchrechnen dann kann ich auch nur einen Blumenladen reinmachen und muss sich damit versuchen den Rest zu finanzieren.

00:08:03: Nein also ich glaube die Städte sind schon realistisch genug und haben auch viele Erfahrungen.

00:08:07: Ich glaube die städte wissen ziemlich genau was sie an Auflagen machen können.

00:08:13: Natürlich sagen wir auch, es gibt Dinge die dann für uns unwirtschaftlich sind.

00:08:18: Dann kann das Projekt nicht umgesetzt werden.

00:08:21: Das Schöne ist ja, wir bauen aus dem Bestand und der Bestand ist teilweise noch im Betrieb so.

00:08:25: Und wenn dann die Auflagen und die Zwänge so sind, dass wir kein Projekt machen können, da machen wir keinen Projekte und das

00:08:32: Projekt

00:08:33: bleibt bis... Nein aber in der Form hatte ich noch nie gehabt, dass die Umsetzung unmöglich machen.

00:08:44: Das sind mittlerweile sehr rational und separatisch.

00:08:48: In Frankfurt haben Sie ein Bauprojekt auf der Zeilen, Sie haben einen Bauantrag für über hundert Millionen gestellt, den unter anderem vorsieht auch öffentliche Infrastruktur in dem Gebäude zu berücksichtigen nämlich eine Schule.

00:09:01: Viertes-fünftes Obergeschoss wenn ich richtig informiert bin soll eine zweizügige Schule entstehen.

00:09:11: Wie ist es zudem Gedanken gekommen, hat die Stadt sie inspiriert oder sind Sie mit dieser Idee auf die Stadt zugekommen?

00:09:18: Das ist eigentlich eine ungewöhnliche Einrichtung.

00:09:19: Auf einer Einkaufsstraße in der Grundschule.

00:09:23: Ja also die die Anfrage von der Stadt und wir hatten schon im Bereich vorgesehen im Haus der so eine Halb-Öffentlichkeit hatte.

00:09:37: Was wäre das für eine Nutzung gewesen?

00:09:39: Wir hatten Konferenzbereiche, Eventbereiche.

00:09:43: Weil wir schon glauben dass da ein wahnsinniger Bedarf in Frankfurt ist in einer gewissen Hochwertigkeit und die Stadt hat auch wirklich sehr zögerlich angefragt.

00:09:53: Das war jetzt auch keine Auflage in dem Sinne sondern könnten sich vorstellen können sie es mal prüfen.

00:10:00: Es war wirklich sehr partnerschaftlich.

00:10:04: Die Grundrisse haben sehr gut funktioniert in unseren Entwurf.

00:10:07: Also die Anfrage kam auch nach dem Entwurf erst, also auch nicht vorher und das ist auch bei der Diskussion in Frankfurt teilweise ein bisschen irreführend.

00:10:20: Das ist ja keine wahnsinnig neue Idee eine Schule an dieser Stelle zu haben.

00:10:23: Die Liebfrauenschule ist hundert Meter um die Ecke seit Jahrzehnten.

00:10:27: Das ist das einzige Besondere an der Schule, dass es direkt auf der Zeile ist und den Oberen geschossen ist.

00:10:34: Aber Schule und Infrastruktur gehören meiner Meinung nach damit die Innenschritte auch belebt werden dazu.

00:10:41: Es sind ganz viele Wohnungen in dem Bereich gebaut.

00:10:45: Man muss ja wissen, direkt hinter dem P&C zwischen P& C und Main ist ein reines Wohnviertel – der Wohnmenschen!

00:10:54: Und wir bauen ja noch mehr Wohnungen in der Innenstadt, sondern muss man entsprechend auch die Infrastruktur nachziehen.

00:11:00: Wie ist die Situation aktuell?

00:11:02: Zu den Grundschülern von öffentlichen Geldern bezahlten Taxen vom Stadtteil ins andere Stadtteil gefahren.

00:11:09: Das ist die Situatur in Frankfurt und deswegen finde ich die Diskussion ob deine Schule auf die Zahl ein bisschen an den Harnbeier gezogen.

00:11:16: Ja, also mir ging es doch nicht um die Schule auf der Zeit bei einem ehemaligen einzelnen Immobilie.

00:11:22: und dann frage ich mich Viertes, fünftes Obergeschoss laufen die Kinder auf was ihrer Gesundheit sicherlich zuträglich wäre.

00:11:31: Da wird ja eine Grundschule gebaut, die anders betrieben werden muss wie beispielsweise in die Frauenschule oder eine ganz reguläre IGS wo ich eben eigentlich reinkomme?

00:11:39: Also ich meine habe zwei Kinder an der Grundschulle und ich würde mal sagen wenn wir dann die finale Freigabe der Stadt bekommen Absolut fantastische Schule.

00:11:51: Das ist ein Renzo Piano Gebäude mit neuster Standard einer kleinen Sporthalle im Haus, also die Kinder müssen auch nicht immer über die Straße irgendwo hinlaufen.

00:12:01: Auch gab ja viele Bedenken am Anfang sehr gefährlich.

00:12:04: Also ich finde mein Kind in eine Schul zu bringen wo kein direkter Straße davor langfährt sondern eher Fußgängerzone ist viel sicherer als an der stark befahrenden Straße.

00:12:14: Unstrittig!

00:12:15: Aber

00:12:18: im Betrieb Die Kinder können auch mal die Treppe laufen.

00:12:22: Das wäre nicht schädlich, aber wir haben mit der Stadt ein sehr ausgeklügeltes Aufzugssystem einen Vorraum, wo sich die Kinder sammeln können.

00:12:31: Der Groß genug ist es, dass kein Kind draußen warten muss.

00:12:34: Wir reden von einem Lobby-Eingang, der entsprechend groß ist und das die Kinder alle reinkönnen.

00:12:40: Und wir haben drei Aufzüge alles durchgerechnet, dass die Kinder in einer gewissen Zeit alle nach oben gebracht werden können.

00:12:47: Das passiert dann alles von zehn bis fünfzehn Minuten, wenn alle Kinder gleichzeitig kommen würden.

00:12:52: Da sind wir im engen Austausch mit der Stadt und das ist auch alles gut funktioniert.

00:12:58: Aber das ist natürlich auch weltweit... Wir machen immer Reisen in andere Städte und gucken uns andere Nutzungskonzepte und lassen uns inspirieren.

00:13:09: Und in Deutschland ... Man kann es ja nicht pauschalieren aber ich glaube Wo ist denn das Problem, wenn das Kind beim Aufzug fährt und unten von einem Lehrer entfangen genommen wird?

00:13:19: Und der Lehrer oder wer auch immer, ein Hausmeister fährt mit.

00:13:23: Oder die Kinder laufen hat einfach meinen Zritt oder vielte Obergeschoss.

00:13:27: Gut, um das sind die Dinge ... Wenn ich überlege was ist die Alternative... Ich glaube es ist ein Vergleich, der schwierig ist.

00:13:35: Jeder

00:13:35: in der Treppe läuft muss montags nicht zum Sportunterricht.

00:13:38: Das werden wir mal wissen!

00:13:40: Der Junge muss mal in die frische Luft fällt mir da so spontan ein.

00:13:43: Wie sieht es denn damit Schulhof aus?

00:13:46: Nein, das ist auch... Angrenzen ist ja das Parkhaus der ABG, das Zeitparkhaus hier hinten dran und der Entwurf und die Gespräche sind vor, dass die Kinder auf einer Ebene über Stege, über die kleine Passage, die da erst auf den Schulhof laufen können.

00:14:01: Dann haben sie im Prinzip auf der Ebene ihres Schulgeschosses den Schulauf.

00:14:05: mit Skyline-Blick und Sportmöglichkeiten, also eigentlich fantastisch.

00:14:10: Samenlaufen können von der Obenwasserbombe auf die Zeilen erfen?

00:14:13: Nee, da musst du natürlich übers Haus drüber werfen!

00:14:15: Nein, das ist ... Aber das gibt es ja auch in Koppenhagen, aber selbst in Berlin oder auch in der Hafencity.

00:14:23: Es gibt viele Schulen, die an oberen Geschossen sind und auch viele, die dann noch den Pausenhof in oberem Geschoss haben.

00:14:29: Also das ist jetzt nichts was wir neu erfinden.

00:14:34: Praktikabel umsetzbar und meiner Meinung nach einer der Hebel, um die Innenstädte auch wieder lebenswerter zu machen.

00:14:41: So eine Immobilie, also eine Mixed-Dews-Immobilie zu betreiben ist ja sowohl im Property als auch im Facility Management ein Herausforderl.

00:14:50: Und bei Ihnen trifft ja dann Mixdews nochmal in einer anderen Dimension zu, weil sie ja nicht nur einzelne Büro oder Veranstaltungsfläche sondern auch eine Schule, also Infrastruktur dazu haben.

00:15:03: Was bedeutet das für den Betrieb und was für das Facility-Manager, dass es so gemischt ist?

00:15:10: Das bedeutet, dass du den Betrieb in der Planung mitdenken musst.

00:15:14: Und das ist natürlich unter tägliches Problem.

00:15:21: Genau deswegen haben wir diese Abteilungen aufgebaut.

00:15:24: Es ist auch noch ein Unterschied ob du diese Expertise in Haus hast oder sie dazukaufst.

00:15:33: integrieren unsere Kollegen aus dem Gebäude intensiv in die Gebäudeplanung, machen auch frühzeitig Nebenkostenprognosen, weil dann wie immer Mixed Tues steht immer gleich bedeutend mit hohen operativen Kosten.

00:15:48: Man muss das im Auge haben und muss frühzeitig bei Entscheidungen überlegen was passiert mit den Flächen?

00:15:54: Wie ist es umlegbar?

00:15:55: untergleichen?

00:15:55: aber das sind die Dinge mit denen wir uns jetzt aktuell beschäftigen und für uns ist eigentlich immer unser Argument... Was ist denn schlimmer?

00:16:03: Eins, zwei Euro mehr Betriebskosten als Investor oder die vielleicht nicht umlagefähig sind.

00:16:11: Oder das Risiko bei einer monogenutzten Immobilie, die nach zehn Jahren ihre Nutzung verliert und dann vorne von der wahnsinnigen Abschreibungsbedarf ist.

00:16:19: Und der Vorteil ist bei unseren Häusern, ob in der Zeile oder den anderen es gibt so drei Kernelemente in der Planung, die definieren ob ein Haus Wandelbar ist oder nicht wandelbar.

00:16:30: Das ist die reine Deckenhöhe, das ist die Fassadenstruktur und die Erschließungssituation.

00:16:37: Und da versuchen wir frühzeitig einfach in der Flexibilität zu investieren.

00:16:41: damit wird einfach wenn ein Nutzungszyklus sich ändert und die Nutzungen zyklen werden sie in Zukunft viel viel schneller ändern.

00:16:49: Dass du dann ohne massive Strukturveränderung in einem Gebäude anpassen kannst und deswegen muss man in eine gewisse ineffizienz investieren, um eine langfristige Wertstabilität zu gewährleisten.

00:17:02: Ineffizient investieren würde für Sie bedeuten klassischerweise baut man Einzelhandeln geschossen von ich sag mal drei Meter sie würden aber hingehen.

00:17:11: damit die immobile langfristigere Flexibilität behält gehe ich auf drei Meter fünfzig rauf weil ich dann noch Möglichkeiten habe Boden aufzusetzen oder Decken abzuhängen und andere Nutzungsarten hin.

00:17:22: Das wäre sowas, was Sie ineffizient bezeichnen würden.

00:17:25: am Anfang?

00:17:25: Oder vielleicht noch mal eine zweite Lobby für zukünftig eine andere Nützungsart.

00:17:33: Ich kann vielleicht Büro nutzen

00:17:35: mit Hotelnutzern

00:17:36: mixen und vielleicht könnte man rein, würde ich sagen, wenn man lässt die alle über die gleiche Lobby reingehen oder sagt man macht nur ne zweite oder ein klasse Beispiel.

00:17:45: wir haben jetzt gerade einen Wettbewerb in für ein Hochhaus.

00:17:50: Und die Frage ist, klar wenn ich ausschreibe dieses Hochhaus wird Hotel habe ich andere Deckenhöhen als Office?

00:17:58: Wenn ich das in Architekten jetzt vorgebe dann kann ich natürlich zwei drei Etagen mehr gewinnen.

00:18:02: aber weiß ich denn ob in fünf sechs Jahren wenn der Wettwerb und so was durch wo den Hotelmarkt steht ja und das meine ich mir eine gewisse Großzügigkeit investieren um halt zukunftsfähiger Nutzerflezibul sein?

00:18:13: es ist auf dem ersten Blick ineffizient Aber es gibt uns Freiräume, die im Wert wieviel höher sind.

00:18:20: Die klassische Projektentwickler UFB, wo kommen wir her?

00:18:25: Wir brauchen in einem Verhältnis Protokoschossfläche zu Mitflächen von fünfundachtig, sechstenachzig, siebenachzig Prozent Idease höher einfach für den ersten Exit.

00:18:36: Ja aber dann habe ich das Gebäude so optimiert dass ich überhaupt keine Spielräume mehr habe um zukünftig vielleicht noch was anderes zu generieren.

00:18:45: und Also natürlich sind wir super, also daran werden wir auch gemessen intern einer sehr hohen Wirtschaftlichkeit.

00:18:53: Aber das meine ich, man muss Immobilie über den ersten Exit hinaus mitdenken und wir sehen dass gerade finanzierende Banken und generell auch der Investmentsmarkt das glaube ich immer mehr schätzen, was ein Gebäude wandlungsfähig ist, dritte Wendungsfähigkeit Ein Gebäude kann auch nach meiner Auffassung ein Mixtures-Gebäude sein, hat aber vielleicht nur eine oder zwei Nutzungen.

00:19:18: Kann aber zukünftig in mixtures-gebäudes sein?

00:19:20: Man muss nicht auf Teufel kommen raus möglichst viele Nutzungsarten reinprügeln.

00:19:24: Die Grundstruktur des Gebäudes muss eine Bewandlungsfähigkeit hergeben.

00:19:29: Das prüfen Sie bevor sie in die Entwicklung starten.

00:19:33: Geschosse, Fassade stehen uns die am Anfang schon im Wege und für den Fall das es so ist sagen wird weiter als Einzelhandelsfläche betrieben?

00:19:44: Nein, wir kommen immer von der Nutzung her.

00:19:48: Der Einzelhandel in den Lagen ist eigentlich die Basis für alles weil natürlich der Wert dieser Fläche so hoch ist aber natürlich... Einzel Handel wird sich zukünftig nur noch in unteren Geschossen abbilden.

00:20:05: Das bestimmt vieles und danach muss man kreativ sein und dann muss man schauen wie schneidet das Gebäude?

00:20:11: Natürlich, wenn wir jetzt sehen, wir könnten die oberen beiden Etagen noch erhalten.

00:20:16: Haben aber einen Lichtrahmenhöhe von zwei Meter Fünfzig.

00:20:20: Investieren wir lieber in eine Abtragung dieser Geschosse und ein Neuaufbau weil wir natürlich da zukünftig freier sind als jetzt sagen das zu erhalten.

00:20:32: Das ist auch immer ein Entziehspalt zwischen Nachhaltigkeit oder also ökologischer Nachhaltlichkeit ökonomischer Nachhaltigkeit.

00:20:41: Was erhalten wir jetzt hier?

00:20:42: Die graue Energie oder investieren wir dafür, dass das Gebäude vielleicht in die nächsten hundert Jahre so funktioniert?

00:20:49: Sie haben das anfangs vorhin schon beschrieben, dass sie ihre Gewerke früh genug mit einbeziehen als das Property Management und das Facility Management.

00:20:59: Jetzt kennen wir in der Branche klassischerweise da einigermaßen saubere Trennungen gibt zwischen Asset Property und Facility.

00:21:08: Bei Ihnen scheint das alles aus einer Hand zu kommen.

00:21:13: Wo sehen Sie das Risiko, wenn sich diese Bereiche zu sehr überschneiden?

00:21:19: Nein also wir haben klare Zuständigkeiten im Unternehmen.

00:21:23: Dass man das profitieren kann mit der Facilität und das erste Menschen.

00:21:25: Da haben wir der Sorge auch die Kollegen dafür dass jeder so seinen Bereich hat.

00:21:30: aber gleichwohl versuchen wir diese Expertisen in eine Planung mit zu überführen.

00:21:35: Ich glaube, da haben wir aber auch noch keinen Konflikt erlebt.

00:21:39: Da muss man natürlich auch umdenken.

00:21:40: Man muss die Kollegen aus dem Gebäude betreffen gerade wenn sie von etiplierten Firmen kommen und dazu ermutigen oder es ist ja nicht normal.

00:21:50: Wir brauchen Change-Prozesse, ich hätte das gerne so und so.

00:21:54: Ich kenne das noch aus der Vergangenheit als Thema Nebenkostenprognose.

00:21:59: Das machst du am Ende, wenn der erste große Mieter kamen in der Vergangenheit.

00:22:02: Wir brauchen eine Nebenkonstruktion, so passen denn die drei Euro Fünfzig und so weiter?

00:22:05: Wie versuchen wir das wirklich mit Stadium-Leistungsphase Drei schon überlegen... Wo liegen wir dann mit den Nebenkosten?

00:22:12: Welche Komponenten treiben denn die Nebenkosten?

00:22:15: Wie können wir es planerisch noch anpassen?

00:22:17: Also das sind Dinge ... im Studium gelernt, die bei allen Flussbarkeit der Lebenszykluskosten sind am Anfang bei hundert Prozent.

00:22:26: Und mit Abnahme wird es immer weniger und wir versuchen einfach möglichst früh einen Zeitpunkt da die Hebel zu setzen damit das ohne großen Verlust des Glasthema wie nachhaltig eingebaut werden.

00:22:39: Dann werde ich mich mit der Immobilienzertifizierung zu spät erst befasse dann sind die WC-Themen in der Haustechnik und so weiter schon... Das ist die

00:22:46: messische Lösung!

00:22:48: Und dann musst du es sehr, sehr teuer dir einkaufen.

00:22:51: Je früher du das Thema mitdenkst, desto kostengünstiger kannst du's umsetzen und das ist eigentlich logisch und wird aber selten so gelebt.

00:23:00: Ist das für Sie später auch ein Ausdruck von Erfolg wenn es Ihnen gelingt?

00:23:04: Ein Gebäude... ...ein einzelnes Monolithen, sag ich mal, so zu revitalisieren wieder an den Markt zu bringen dass er im Gebäudbetrieb günstiger ist als das Nachbargebäude, verbleichbare Gebäude?

00:23:20: Ja.

00:23:21: Also das für Sie ein Maßstab für Erfolg?

00:23:23: Nein,

00:23:24: also ich glaube im Maßstatt für Erfolg ist eigentlich wenn wir das Gebäudel im Budget realisieren, dass unsere Baukosten halten... Das ist schon mal das für das H&O und dass wir es möglichst schnell voll für mich bekommen.

00:23:39: Und das sind eigentlich für mich die Marste wo du genau kannst.

00:23:42: Du hast gut geplant oder gut ausgeschrieben Und du hast ein Gebäude gebaut, das von den Nutzern Rechen angenommen wird.

00:23:51: Dann hast du nicht viel verkehrt gemacht?

00:23:53: Ja!

00:23:53: Natürlich klar wenn am Ende die Nebenkosten explodieren ist auch doof aber das haben wir bis lange noch erlebt.

00:24:01: Sie bieten als Mitstart mit Urban Concept Advisory auch Beratung an für Kommunen.

00:24:09: Auch solchen in denen sie möglicherweise selbst keine Immobilien.

00:24:13: Wie gelingt es denn, aus Sicht der Immobilienwirtschaft mit den Anforderungen der Bauämter ihre Ideen in Einklang zu bringen?

00:24:25: Was wir machen an Beratungsleistung.

00:24:27: Wir haben einen sogenannten S-Score Modell entwickelt wo die Auswirkungen von Projekten auf Menschen analysieren können und das läuft hauptsächlich über GPS Daten Und viele Städte haben häufig keine Daten, keine Kenntnisse.

00:24:49: So wie die Passanten, die Menschen ihre Stadt nutzen und das kannst du natürlich mit GPS-Daten eine höhere Transparenz schaffen.

00:24:58: In der Vergangenheit wurden häufig in der Passantbefragung gemacht oder es wurden Lasermessungen gemacht über die Anzahl der Menschen, über die Frequenzen.

00:25:06: Du kannst jetzt mit GPS Daten die Daten auch vor fünf Jahren kaufen.

00:25:11: Kannst du im Prinzip schauen, wie hat sich die gesellschaftliche Struktur verändert?

00:25:17: Und das ist im Prinzip den Städten zu zeigen.

00:25:20: Schau mal durch Projekte.

00:25:23: auch in anderen Städtern gab es diesen Einfluss auf Kaufkraft, auf Wiederkehrrate und Aufenthaltsdauer und dergleichen.

00:25:31: Da setzen wir eigentlich an.

00:25:32: einmal nutzen wir dieses Tool um unsere Projekto mit den Stätten abzustimmen Weil in der Vergangenheit wurde recht schnell, wir haben genug Büro.

00:25:41: Wir brauchen Wohnen und wir haben genügend Hotels.

00:25:43: Und das sind natürlich immer diese ganz schnellen

00:25:47: Reflexe

00:25:48: und dass man dann mit diesen Daten eigentlich eine Objektivierung der Situation herstellen kann auf der man gemeinsam ein Konzept entwickeln kann.

00:25:55: Das ist die Idee.

00:25:55: Das heißt GPS-Daten sind die Daten, die der Taschenfansprecher Leute, die umherlaufen abgeben.

00:26:02: Genau!

00:26:03: Das sind anonymisierte Handydaten mit denen du einfach dann das Verhalten der Menschen besser analysieren kannst.

00:26:15: Für alle steht dir interessant auch für kleinere?

00:26:17: Mit zwanzigtausend Einwohnern?

00:26:19: Nein also das muss man natürlich auch sagen.

00:26:25: Also da ist die Datentfügbarkeit nicht vergleichbar wie mit Berlin und Frankfurt.

00:26:29: Da ist aber auch der Markt auch transparenter.

00:26:32: Ich glaube die Kleineren Städte wissen ganz genau und besser, was wo passiert.

00:26:37: Und warum ist so passiert?

00:26:40: Aber trotzdem das ist auch ein Thema.

00:26:43: in der Transformation der großen Häuser, der Innenstädte haben die großen Städte die geringsten Probleme über die größten wirtschaftlichen Möglichkeiten aufgrund der hohen Nutzernachfrage.

00:26:56: Da sind Projekte einfach viel einfacher zu realisieren.

00:26:58: wenn ich in Frankfurt eine Büromiete für vierzig Euro generiere kann, kann ich gut bauen.

00:27:04: In Städten, wo die Büro-Miete bei zehn Euro vierzig ist kann ich gar nichts mehr bauen.

00:27:09: Und deswegen da sie haben andere Proz andere Konzepte in kleineren Städtchen und großen Städtern ist es dort hier einfacher.

00:27:17: Sie sind ja dann auch Stadtentwickler bestätigt sozusagen mit Ihren Vorhaben?

00:27:23: Ja also die Formen, die wir haben, die haben immer eine gewisse Relevanz und sie funktionieren nur wenn sie ein funktionierter Baustein in der gesamten Stadtentwirkung sind.

00:27:34: Das heißt, Sie gucken auch vorher nach anderen Parametern innerhalb der Stadtentwicklung.

00:27:38: Wie passt mein Projekt jetzt ins Quartier?

00:27:43: Ja natürlich.

00:27:44: Wir haben auch viele Haushaltsbefragungen gemacht.

00:27:49: Häufig werden mit der Fehler begangen, dass man passante Befragung macht.

00:27:53: Da fragt man aber die Leute, die teilweise da sind... Zum

00:27:56: Einkaufen in die Stadt kommen und gar nicht da wohnen.

00:27:58: Ja oder im Prinzip wenn man fragt die Leute die man sagt okay die da sind, aber man fragt nicht die Leute, die vielleicht gar nicht mehr in die Stadt kommen.

00:28:10: Da versuchen wir einfach den Bedarf, den Nutzerbedarf wirklich genauer zu analysieren und das Verhalten der Nutzer.

00:28:17: Und daraus versuchen wir dann entsprechende Angebote im Haus zu zeigen, die dann auch auf Nachfrage betreffen.

00:28:25: Wir wollen nicht... Was am Projekt denn wirklich an der Vergangenheit gemacht?

00:28:28: Da schließe ich mich mit ein.

00:28:31: Aber man hat natürlich viel für einen Kapitalmarkt gebaut.

00:28:34: Also was ist momentan finanzierbar?

00:28:37: Vergangenheit war das vielleicht mehr Büro, dann haben wir alle Büro gebaut.

00:28:41: Aber ich glaube weniger auf den Kapitalmarkt zu schauen weil ich glaube der Kapitalmark versteht immer mehr die Finanzierung ist nur zahlbar wenn es auch Nutzer gibt die Miete zahlen

00:28:51: ja

00:28:52: also

00:28:53: ganz neu erkennen

00:28:54: Ja.

00:28:55: aber das habe ich auch bei Bias gelernt Da war wirklich der Nutzerstand im Vordergrund.

00:29:00: Deswegen habe ich von Beos echt viel mitgenommen, auch die Dichte.

00:29:05: Ich habe damals als Asset Manager zwei Projekte gehabt aber da kannte ich jeden Meter einzeln.

00:29:13: Die großen Asset Managers ist der Schlüssel ein ganz anderer und ich muss aber vielmehr mich mit dem Nutzer beschäftigen um genau mein Produkt auf diesen Nutzer anpassen zu können.

00:29:27: Das ist, glaube ich in der Vergangenheit ein bisschen weniger geworden.

00:29:30: Weil natürlich alles eher Kapitalmarkt orientiert war mit eher auf den Exit getrimmt und alle auf der Suche nach dem einen großen Mischwerksabschluss, der dann im Prinzip schon, sagen wir mal verkauft wurde bevor die Tinde trocken war.

00:29:44: Und das war damals die Zeit und ich glaube zukünftig können Projekte entwickeln nur erfolgreich sein wenn sie viele Nutzungsarten abbilden können um halt eine höhere Resilienz zu haben.

00:29:58: Resilienz ist ja im Kontext unseres Sommers und des Klimas ein ganz neues Stichwort mit einer anderen Bedeutung.

00:30:06: Wir sprechen über den Hitze-Sommer, der plötzlich auch Ansprüche an Immobilien stellt – also die Folgen dieses Sommens, die man möglicherweise bei den ersten Ideen zu einer Umplanung noch nicht bedacht hat.

00:30:20: Wie gehen Sie denn jetzt damit um?

00:30:22: Dass es an Projekte neue Ansprüchen gibt nicht nur was die das Klima angeht, sondern auch die Gestaltung und die Wirkung in die Stadt hinein als beispielsweise Fassade.

00:30:36: Die Wärme reflektiert statt hierzu absolut.

00:30:39: Ja also ich glaube die Neubau und die Aktuell geplant werden und auch von den Architekten geplant nehmen das ja schon mal vorweg.

00:30:49: Ja,

00:30:49: Sie sind jetzt aber im Stand unterwegs, wenn ich das einfach richtig verstanden habe?

00:30:52: Ja

00:30:52: natürlich!

00:30:53: Aber wir reden bei unseren Standshäusern auch in Frankfurt.

00:30:57: Nehmen wir den Großzahljahr runter also die Fassaden werden in der Regel eigentlich immer komplett neu gemacht.

00:31:03: Wir haben reden immer von von eigentlich neuen Fassade.

00:31:06: Bei uns dann nicht immer, also nicht unterschiedlich, aber dort wo wir so eine neue Fassada haben wenn diese Fassaden energieeffizient geplant und das Thema der Erhitzung, der Engelste ist super wichtig.

00:31:24: Gerade in Frankfurt haben wir das Gebäude

00:31:27: bewusst

00:31:30: nach Norden ausgerichtet.

00:31:31: Aber wer die Planung anschaut, die Balkone, die entstehen sind nach Nordin damit man sich in diesem Schattenbereich aufhalten kann.

00:31:38: Die Ausringer mal nach Süden Kannst einfach bei, bei thirty-fünf Grad kann es auf die Rasse mehr

00:31:42: gehen.

00:31:43: Diese, diese Dinge fließen damit ein.

00:31:46: aber die Architekten muss ich sagen reagieren natürlich auch drauf das Thema Nachhaltigkeit.

00:31:51: nachhaltige Planung ist da ja ist der Omnipräsent.

00:31:55: also dort wo wir neue Fassaden machen wird das berücksichtigt.

00:31:59: dort wo wo wir keine neue Fassade machen oder der Umbau kleiner ist, müssen wir über hocheffiziente neue Haustechnik im Prinzip dagegen arbeiten.

00:32:11: Wir machen das was wir können.

00:32:13: Jetzt fallen Entscheidungen zur Umbauer einer Einzelhandelsimmobilie und währenddessen sie sich auf den Weg machen umbauen ändert wie beispielsweise in Karlsruhe die Stadt plötzlich Ansprüche.

00:32:28: Gibt es eine Klimaanpassungssatzung oder diese Grünsatzung?

00:32:32: Wie beeinflusst das dann die laufenden Projekte?

00:32:35: Heißt das auf die Bremse treten, alles neu planen und...

00:32:38: Nein.

00:32:39: Wir haben ja häufig auch bestandsschutzdienst bestehende Baugenehmigungen.

00:32:47: Da ist man glaube ich immer noch einigermaßen sicher.

00:32:50: Das habe ich noch nicht gehabt, dass da im Prinzip, wir haben es teilweise gibt ne neue Erdbeben Richtlinie, die noch keiner weiß, wann sie genau rauskommt.

00:33:03: Gerade in NRW im Rheinkraben.

00:33:06: Aber sobald du die Genehmigung hast, da hast du gestandsschutz auf dem damals zu den Zeitpunkt geltenden Vorschriften.

00:33:15: Also ich glaube das ist auch wichtig dass wir uns bewahren weil sonst hat ja keiner mehr Planungssicherheit.

00:33:22: Dr.

00:33:22: Meier Siehleiden seit Februar diesen Jahres den Zierausschuss Stadtentwicklung?

00:33:29: Wenn Sie dort einen einzigen gesetzlichen Hebel in Bewegung bringen könnten oder umschalten könnten, um die Transformation deutscher Innenstädte ökonomisch tragfähig und Klimaresilient zugleich zu beschleunigen.

00:33:45: Welcher wäre das?

00:33:47: Also ich würde die Fördersystematik ändern.

00:33:52: Es gibt viele Kommune bekommen... Töpfe für die Kommunen, für die Innenstadtentwicklung in der Stadttransformation.

00:34:00: Ich habe das so erlebt dass dann eigentlich Städte bei mir anrufen und sagen wir hätten jetzt hier noch Budget können wir vor ihrem Haus oder vor dem und dem Haus noch Bank hinstellen?

00:34:13: also wo du merkst wird einfach Geld abgerufen damit es irgendwie abgeruft wird.

00:34:20: und ich glaube Fördermittel für die Inchertransformation.

00:34:26: Und ich glaube, wenn man die intelligenter strukturieren würde – gerade auch nicht in Frankfurt und Düsseldorf, aber für die kleineren Städte, die wir gerade gesprochen haben -, wo einfach der Nutzermarkt nicht die Mieten generiert, um eine Transformation zu erwirtschaften.

00:34:42: Dass man dann gegebenenfalls als private Investor Fördtermittel für den Incherte abrufen kann.

00:34:49: Es gibt ja viele Fördermaittel fürs energetische Bau oder auch fürs soziale Wohnen, das gibt es auch.

00:34:55: Aber ich glaube eine Schieflage gerade bei den kleineren Städten.

00:35:00: wenn die Innenstädte weiter veröhen hat das einen wahnsinnigen sozialen Springstoff.

00:35:05: und wenn man überlegt dass man vergleichbare Feuerstrukturen aufbauen könnte dass man ein gewissen Betrag bekommt wenn man in struktur schwachen Städte investiert in die Transformation von Leerstand, dass man dort auch Fördermittel bekommt oder andere Abschreibungsmöglichkeiten oder was auch immer um halt Projekte möglich zu machen.

00:35:32: Weil wir merken es einfach du kannst in kleineren Städten Die Transformation der Häuser auch wegfallen.

00:35:42: und da der Neuaufstellung das Investmentmarkt ist.

00:35:45: Einfach wissenschaftlich nur sehr schwermachen wenn es dafür Fördermittel geben würde die gekoppelt werden mit der Auflage, du musst vielleicht einen Kindergarten reinbringen oder du musst ein Kulturzentrum auf einer Ebene reinbringen.

00:35:59: Dass man dann ein Mehrwert für die Stadt liefert aber dafür hat Möglichkeiten bekommt das Investment einigermaßen wirtschaftlich zu strukturieren.

00:36:07: ich glaube dass wäre irgendwas wo man mal wirklich oft drüber sprechen und natürlich in Situationen der leeren Kassen und der hohen Neuverschuldung ist es eine dicke, dickes Brett.

00:36:17: Aber ich wüsste nicht, wie die Transformation der strukturschwächeren Städte funktionieren sollte.

00:36:21: Weil es braucht massive Investitionen und es kann nicht die Lösung sein das Städteproblem im Mobilien zu erhöhtem Kaufpreisen kaufen was mehrfach jetzt passiert ist.

00:36:35: Ich glaube da ist die Aufgabe des Staates verfehlt.

00:36:39: wenn man diese Gelder nehmen würde und auf zehn Projekte verteilen als Subvention mit noch eine Auflage entsprechende Infrastruktur zu schaffen.

00:36:48: Es ist ein ganz anderer Hebel und ich glaube jeder Euro, der privat investiert wird erzeugt natürlich nur mal einen ganz anderen Gegeneffekt als wenn es einfach für hohes Geld einem Willi gekauft wird.

00:36:58: Also ich glaube damit Geld ineffizient ausgegeben und wenn man das bisschen cleverer machen würde könnten wir dann viel höheren Effekt haben.