08.07.2026 Kaffeepause mit Dr. Thomas Kallenbrunnen, Geschäftsführer von Garbe Infrastructure

00:00:04: Zur Koni-Kaffeepause und zur Sommeredition begrüße ich heute ganz herzlich Dr.

00:00:10: Thomas Kallenbrunn, Geschäftsführer der GABE Infrastructure.

00:00:13: Thomas wie schön dass du Zeit gefunden hast, Kaffee mit mir zu trinken!

00:00:18: Danke für die Einladung, danke für den Kaffe sehr lecker.

00:00:21: GABE ist seit fünfundsechzig ein Begriff in der Immobilienwirtschaft.

00:00:28: GABE Infrastructure klingt noch etwas neuer Jünger, wie erklärst du dir beispielsweise auf einem Kindergeburtstag deines Sohnes was du den ganzen Tag machst?

00:00:40: Gott sei Dank ist mein Beruf nicht das Hauptthema auf Kindergeburtsdagen.

00:00:45: Und wenn die Kinder dich fragen...

00:00:46: Also das erste was ein Kind wenn es mich den ganzen tag begleiten würde beobachtet wahrscheinlich der telefoniert die ganze Zeit.

00:00:54: und auch die Frage was ich mache.

00:00:56: ich sage ich investiere das Geld anderer Leute und zwar langfristig Und das bedeutet Verantwortung zu übernehmen, dass das eben nicht spekulativ sondern investiv und sorgfältig gemacht wird.

00:01:09: Das Schöne ist in meinem Job wir investieren dieses Geld ja in harte Assets Gebäude, Energieassets

00:01:17: etc.,

00:01:18: d.h.

00:01:19: des Komplexes.

00:01:20: man muss Leute überzeugen Man muss Verträge verhandeln Man muss Leute zusammenbringen und die Ideen die man für richtig hält dann auch umsetzen.

00:01:27: und es ist schwieriger als bei Aktien oder bei Bons und deshalb telefoniere ich den ganzen Tag.

00:01:33: Und so erklärst du, dass die Kinder nur die verstehen.

00:01:35: dann was du getan hast?

00:01:37: Na klar!

00:01:38: Das sind sehr gebildete Kinder.

00:01:41: Die Alternative ist irgendwie zu erzählen, ich wäre Feuerwehrmann und Zulügen also von daher... Ich meine Scherz beiseite das was wir machen ist natürlich ein schwer erklärbarer Beruf aber die Komplexität ist natürlich auch das was es extrem spannend macht und soll ja noch Kinder geben die zuhören können.

00:01:57: von daher kann man's dann erörtern und diskutieren

00:02:04: Nach dem du mit dem Studium fertig warst, promoviert zum Thema Public-Private Partnership.

00:02:10: Damals war ja auch dieses Cross-Border Leasing für viele Kommunen ein Thema.

00:02:17: Was hat sich in dieser Zeit nachdem du promovierst und den Antritt sozusagen bei Gabelinfrastructure an diesem Thema PPP getan?

00:02:28: Ich habe in der Zeit ja auch eine mittelständischen Bauunternehmen gearbeitet, parallel meine Promotion dazu geschrieben.

00:02:34: Das war diese erste PPP-Welle.

00:02:36: Es waren damals ein echter Boom, viele Modelle die entstanden sind aber logischerweise auch mit den klassischen Fehlern, die man macht in den Verträgen

00:02:47: etc.,

00:02:47: sodass diese Welle sehr stark abgeäbt ist.

00:02:50: und ich würde mal sagen die letzten zwanzig Jahre, fifteen Jahre ist das Thema deutlich zurückgegangen erfährt aber gerade eine Renaissance.

00:03:02: Das Thema Konzessionsmodelle, privates Kapital für Infrastruktur ist glaube ich ein Thema was die nächsten zwanzig Jahre extrem wichtig wird.

00:03:11: und jetzt ist es die Aufgabe sowohl des Staates wie der Privatwirtschaft aus den Fehlern von damals auch zu lernen und Dinge anders zu machen, sodass es die nächsten zwanzig-dreißig Jahre funktioniert.

00:03:23: Und dann auch seinen Beitrag zur Infrastrukturwende in Deutschland leisten kann.

00:03:28: Ist das Thema seitens der Kommunalpolitik also wieder marktfähig?

00:03:35: Ich erinnere mich dass Sie so ein bisschen zurückhalten waren weil sie eine andere Kommune schlechte Erfahrungen damals in den zweitausender Jahren gesammelt haben.

00:03:43: Modelle bescheitert sind, die viel Geld gekostet hat wie Steuergeld Und jetzt gibt es wieder eine Offenheit?

00:03:49: Also ich glaube, dieses Scheitern viel gekostet.

00:03:52: Das muss man sehr differenziert sehen.

00:03:55: Ja

00:03:55: richtig!

00:03:56: Ich betrachte das aus diesem Blickwinkel des Kommunalpolitikers und dachte Gott sei Gott hat uns ein Loch in den Haushalt gerissen.

00:04:02: Absolut also subjektiv

00:04:04: gefühlt.

00:04:04: Genau.

00:04:06: Das ist nach wie vor so.

00:04:08: mit dem Schlagwort Public-Private Partnership würde wahrscheinlich heute kein Kommunalpoliteker in den Wahlkampf ziehen Aber mit dem Schlagwort private Partnerschaften für öffentliche Infrastruktur glaube ich schon.

00:04:22: Und man darf nicht vergessen, dass sich in den letzten zwanzig Jahren natürlich auch die Kommunalwirtschaft sehr stark professionalisiert hat.

00:04:32: Das, was vor fünfzehn Jahren noch ein kommunaler Eigenbetrieb war der ganz normal nach Kameralistik sein Haus hat geführt ist jetzt vielleicht eine kommunale GmbH die professionell kaufmännisch arbeitet und nach Investitionsprinzipien bilanziert.

00:04:48: das heißt ich glaube die Strukturen In Deutschland im öffentlichen Bereich, insbesondere im kommunalen Bereich nehmen die ganzen Stadtwerke, die sich ja extrem professionalisiert haben in den letzten zwanzig Jahren zum Beispiel.

00:05:03: Die Strukturen sind auf der öffentlichen Seite heute andere.

00:05:07: Ich glaube aber auch, dass die Strukturen auf der privatwirtschaftlichen Seite heute andere sind.

00:05:12: Schau dir, es ist ja ein immobilienwirtschaftlicher Podcast, schau dir an wie sich die deutsche Immobilien-Wirtschaft über die letzten zwanzig, fünfundzwanzig Jahre professionalisiert hat, sodass ich glaube das für die nächste Welle sowohl auf der öffentlichen Seite als auch auf der privaten Seite ganz andere Strukture aufeinander treffen.

00:05:31: Deshalb bin ich optimistisch, dass das erfolgreich umsetzbar sein wird.

00:05:34: also ein furchtbarer Boden auf den Aktivitäten als Samen fallen.

00:05:41: Jetzt hast du gesagt, du hast in einem Bauunternehmen gearbeitet, Gabel kommt aus der Immobilienwirtschaft, ihr seid jetzt in das Thema Infrastruktur rein, ihr habt mit Versorgern zu tun... Was qualifiziert denn Projektentwickler für erneuerbare Energien und öffentliche Daseinsvorsorge oder euch als Projektentwicke jetzt in diesem Markt?

00:06:04: Du hast ein wichtiges Wort genannt, das Thema Projektentwickler.

00:06:07: Und in der Tat, ich glaube was Gabe von vielen anderen Investmentmanagers unterscheidet ist dass wir keine reiner Investmentmanager sind sondern eben dieses Projektentwickler gehen seit neunzigundsechzig mit uns tragen und ich glaube dieses ProjektEntwickler gehen die Kreativität Lösungen zu finden was dann dazu führt, besser zu sein, schneller zu sein und günstiger zu sein.

00:06:32: Dieses Projektentwicklergehen muss auch in öffentliche Infrastruktur stärker mit rein.

00:06:37: Noch mal zurück zu dem Thema wie war es eigentlich vor zwanzig-fünfundzwanzig Jahren?

00:06:41: Da waren die Partner der Öffentlichen Hand in Kapitalmodellen oftmals ein Bauunternehmen – mit einer Bank!

00:06:49: Auch mit sehr geringen Eigenkapitalquoten in den Projekten.

00:06:55: Die Vorgaben in der Ausschreibung, also quasi was wird da aufs geschrieben?

00:06:59: Wann aber sehr stark.

00:07:00: Das heißt die wesentliche Planungsleistung für Themen war noch im öffentlichen Bereich und das ist das was wir und andere auch mit diesem Projektentwickler gehen mit reinbringen können nämlich schon in der Konzeptionsphase für Projekte mit reinzugehen.

00:07:17: Also bitte nicht nach Leistungsphase vier ausschreiben, sondern nach Leistungphase eins Ausschreiben und wesentliche Teilen der Planungsleistungen auch privatisieren.

00:07:26: Und funktional denken also ganz banal bei einer Schule.

00:07:31: Nicht zu sagen ich brauche sechs tausend zweihundert siebenund vierzig Quadratmeter davon so viel Sport habe da vonsoviel dadadada.

00:07:39: Sondern zu sagen Ich brauche eine schule für fünfhundert Schüler.

00:07:42: Ja, Punkt.

00:07:44: Und dann die Privatwirtschaft als Projektentwickler agieren lassen und das ist glaube ich das was wir mitbringen genau dieses.

00:07:50: Projektentwicler gehen zusammen mit dem finanziellen Treuhindertum um Daraus Lösungen zu entwickeln.

00:07:57: Ich fasse mal ganz kurz zusammen vorher klassisch in der Kommune oder im Seiten der öffentlichen Hand war die Vorstellung ich brauche ein Produkt.

00:08:05: nun die wissen schon ganz genau wie das Produkt aussieht.

00:08:08: es Ich sag mal Single-Use, das kann nur dieses eine Thema.

00:08:11: Das kann nur Schule.

00:08:12: Jetzt geht ihr hin als Partner und sagt okay wenn du Schule baust dann baue die doch so dass du beispielsweise in der Schule noch Möglichkeiten hast Nachmittagsversammlungsflächen für Vereine Und also dass ihr andere Nutzung noch mitdenkt damit es Gebäude nicht nur von acht bis um vierzehn Uhr benutzt wird und die Mensa noch bis um siebzehn.

00:08:34: Asset Utilisation, um ein Private Equity Wort zu benutzen ist mit Sicherheit einen Punkt.

00:08:39: Der andere ist schlicht und einfach serieller zu bauen oder damit günstiger zu bauen, schneller zu bauen.

00:08:44: also weniger die Einzigartigkeit der, bleiben wir mal bei der Schule in der Stadt X als mehr das Thema wie kriege ich Funktional so schnell wie möglich meinen Bedarf gelöst?

00:08:59: Und ich glaube dass es dieser Shift von Architektur, Planung, Design, Schönheit sind zunächst auf der öffentlichen Seite und danach wird die Execution-Private ausgeschrieben hinzu den Wettbewerb zu initiieren privatwirtschaftliche funktionale Lösungen schon in der Planungsphase zur Berücksicht.

00:09:22: Ihr könnt ja an einer oder anderen Stelle auch bedeuten dass die Fantasien eines Bürgermeisters oder einer Bürgemeisterin dadurch kreuzt werden sich denkmäler zusetzen In solchen Gebäuden.

00:09:34: Das ist definitiv so.

00:09:35: Das bedeutet ein Strukturbruch, aber ich glaube auch da das Momentum für diesen Struktur-Bruch ist ja da weil jeder weiß dass es ansonsten nicht leistbar ist.

00:09:46: wenn ich mir mit traditionellen Baukosten anschaue welche Mieten oder Kosten pro Schüler, pro Mitarbeiter in der Verwaltung, pro Stadtwerkemitarbeiter

00:10:01: etc.,

00:10:02: die Kosten pro Einhalt explodieren.

00:10:06: Und die Baukosten sind einfach viel zu doll, das heißt wir müssen wieder zurück zu diesen funktionalen Prinzipien.

00:10:12: Das heißt ja nicht dass es hässlich werden muss!

00:10:16: Wir sind ja sehr deutsch.

00:10:17: in Deutschland gibt man viel Geld für Architektur aus und meistens spart mal am Design.

00:10:23: Ich bin immer ein großer Fan unserer holländischen Nachbarn Die in der Regel wenn sie bauen bauen sie quadratisch praktisch gut Aber dann machen sie wahnsinnig viel mit Kreativität, mit Design.

00:10:35: Mit Naturmaterialien und Wett.

00:10:38: Und Design ist viel günstiger als Architektur.

00:10:41: Das heißt wir müssen... glaube ich, auch einen Weg kommen und an jeden Architekten der hier zuhört.

00:10:48: Wo wir zu einem Punkt kommen, wo wir sehr funktional bauen aber dann die Individualität über Design oder menschenorientiertes Design in die Gebäude gerade im Hochbau mit reinbringen.

00:11:01: Eine Kompetenz, die ihr als Gabe Infrastructure mitbringt?

00:11:05: Na klar!

00:11:06: Als Gabe Organisation.

00:11:08: Die Gabe Infrastruktur haben wir ja gegründet Weil wir wissen, wir wollen die Kundengruppe öffentlicher Hand nach vorne bedienen.

00:11:18: Genauso wie wir die Kunden-Gruppe in unserer Logistik spart der E-Commerzler und der Parti Logistics Provider bedienen.

00:11:27: Infrastructure ist dazu da, dass die öffentlichen Hand sozusagen in ihren Bedarfen zu bedienen.

00:11:35: Und das bedeutet, wir hebeln die ganze Organisation und die Organisation hat sehr viel Technik und hat eben dieses Projekt Entwicklungsgehen.

00:11:42: Das heißt ja – Wir glauben, wir können dann ein sehr guter Partner sein!

00:11:46: Ihr positioniert Gabe Infrastructure als Owner-Operator nicht einmal?

00:11:51: Ja.

00:11:51: Statt als reinen Kapitalgeber bringt also auch diese operative Kompetenz mit.

00:11:57: wie würdest du das in einem wenn du das vor einer Kommune oder vor der öffentlichen Hand darstellen darfst.

00:12:08: Dass wir eben mehr sind als ein reiner Finanzinvestor, dass wir den Anspruch haben insbesondere die technische Kompetenz, die Entwicklungskompetenz und die Designkompetenz sehr tief mit eigenen Kollegen einzubringen.

00:12:27: um ehrlich zu sein Da reicht auch kein Pitch Deck, sondern da muss man die Kollegen mitbringen und an den Tisch bringen, die eben genau diese Lösungen erarbeiten können.

00:12:36: Und da haben wir Gott sei Dank ein paar.

00:12:38: Ihr wollt in dem Bereich soziale und digitale Infrastruktur expandieren?

00:12:43: Das sind Felder mit sehr unterschiedlichen Physikoprofilmen.

00:12:46: Welche Wette hältst du für riskanter?

00:12:49: Infrastruktur mit hoher politischer Abhängigkeit?

00:12:54: wie soziale Infrastruktur oder Infrastruktur mit hoher technologischer Veränderungsgeschwindigkeit?

00:13:00: Wie Rechenzentren.

00:13:02: Ich glaube, das ist weniger die Frage des Assets als die Frage der Vertragsstruktur.

00:13:11: Wenn ich Kerninfrastruktur, Core Infrastructure definiere dann heißt es dass ein wesentlicher Teil meines Returns über die Nutzungsdauer des Assets vertraglich abgesichert sein muss.

00:13:26: Das ist für mich Core Infrastructure, das heißt auf der anderen Seite meistens gehen wir über Spezialnutzung nehmen wieder die Schule oder nehmen das Feuerwehrgerätehaus so dass der Residualwert am Ende relativ gering ist.

00:13:41: Versus Immobilie, das sind eigentlich Assets wo ich über Mietverträge einen Teil meiner Cash-Los am Anfang gesichert habe.

00:13:49: Wo aber der residuale Wert nach Ablauf dieser Mietverträge also das was nach zehn, zwölf Jahren passiert ein wesentlicher Bestandteil meiner Gesamtrendite ist.

00:13:59: und das ist der Unterschied.

00:14:00: ja und das kann sowohl bei sozialer Infrastruktur so sein aber wenn ich keine Ahnung ich hab sozial Ein Jobcenter in der sozialen Infrastruktur, was eine in Anführungszeichen strotznormale Büroimmobilie ist.

00:14:14: Dann ist das vertraglich wahrscheinlich eher ein Immobilien-Investment weil die öffentliche Hand wird ein zehn Jahres vielleicht ein fifteen Jahres Mietvertrag machen versus ne Schule wo der Residual wird eigentlich bei der öffentlichen Hand bleiben muss.

00:14:27: Weil ich will ja dieses Grundstück nicht verkaufen als Stadt.

00:14:32: Versus das Jobcenter kann im Zweifel auch umziehen sodass ich ganz andere Vertragsstrukturen in Infrastruktur als in Immobilien habe.

00:14:40: Ich hab teilweise die gleichen Bauthemen, die gleichen Technikdämen aber ich hab komplett andere Verträge.

00:14:47: Alles klar wir bleiben bei dem Beispiel Feuerwehrhaus.

00:14:51: ihr finanziert oder ihr baut mit einer Kommune ein Feuerwehr Haus.

00:14:55: das ist in der Nutzung ja relativ beschränkt.

00:14:58: da kannst du die Fahrzeuge reinstellen bisschen Material lagern fertig wird für zwanzig, fünfundzwanzig Jahre geplant und finanziert.

00:15:07: Bei der Schule könntest du dann immer noch sagen können wir nochmal umnutzen zu Büro, zu Wohnen wie auch immer beim Vollwehrhaus wäre es schwer.

00:15:16: was ist da der Anreiz für euch zu sagen ich finanziere ein Vollwehr Haus

00:15:21: den langfristigen Vertrag zu bekommen.

00:15:23: Das ist ja das Feuerwehrhaus exakt und dafür aber Risiken zu übernehmen, die im konventionellen Verfahren bei der öffentlichen Hand bleiben würden.

00:15:33: also machen wir es ganz banal wenn man eine wie auch immer geartete Immobilie im Hochbau baut Und kennt jeder.

00:15:42: Nach zehn, zwölf Jahren steht das Gerüst da weil wieder irgendwelcher Beton abgeplatzt ist oder das Dach und nicht oder oder oder.

00:15:53: und der Risikotransfer der Stadt findet Das passiert ja meistens kurz nachdem die Gewährleistungsfristen alle abgelaufen sind.

00:16:00: Dieses Risiko hat in der konventionellen Bauweise die öffentliche Hand.

00:16:04: In Partnerschaftsmodell schiftet sie dieses Risiko zum privaten Partner rüber.

00:16:10: Das Gleiche gilt für Betriebsrisiken, in Standhaltung, in Standsetzung.

00:16:15: Und dieser Risikotransfer muss aber in echt passieren und es muss den privaten Partner dann auch Geld kosten wenn man diese Risiken nicht vernünftig manage oder wenn sie eintreten.

00:16:26: Und das ist glaube ich das was wir sehen müssen.

00:16:29: Es klingt alles so schön ohl, da gibt's den twenty-fünf Jahre Vertrag, dem dreißig Jahresvertrag.

00:16:35: Aber ich muss da trotzdem eine Risiko-Bepreisung machen und die Margen sind natürlich auch eng, weil das nach wie vor ein wettbewerblicher Prozess ist.

00:16:43: So dass die öffentliche Hand unter dem Strich dabei Geld spart und insbesondere dann sehr viel Geld sparrt wenn diese Risiken sich tatsächlich materialisieren.

00:16:54: Das können Sie ja zum Zeitpunkt der Beauftragungen noch nicht abschätzen

00:17:00: Klar, aber es ist wie eine Versicherung abzuschließen.

00:17:04: Ich kann ja auch nicht abschätzen ob das Gebäude abbrennt und trotzdem schließe ich ne Feuerversicherung ab.

00:17:10: Oder auch nichts?

00:17:11: Gab's noch diesen Fall in Hessen wo diese Feuerwehrgerätlerheine abgebranntes die ersten Jahr alt war oder so?

00:17:17: Den kenn' ich nicht, aber klingt nach nem spannenden Fall.

00:17:20: Definitiv!

00:17:21: Und ich glaube da gab's auch Versicherungsthemen um den gerade erst eingezogenen... ist den das abgeraucht.

00:17:28: Du hast einen Gastbeitrag veröffentlicht zum Thema PPP, am Private-Public-Partnership und da hast du geschrieben dass die erste Generation von PPP gescheitert ist beziehungsweise dass die öffentliche Hand zwar das private Geld wollte aber nicht das private Know How.

00:17:47: was garantiert denn aus dieser Motivlage heraus sich das verändert haben, dass in den nächsten Jahren die Gier der öffentlichen Hand nach privatem Geld zwar nach wie vor da ist aber die Bereitschaft auch gleichzeitig zu sagen ich nehme das

00:18:01: hau mit.

00:18:03: Das ist eine Kulturfrage.

00:18:04: also erstens würde ich es auch in der Vergangenheit nicht als gier bezeichnen sondern einfach als kulturelle Tradiertheit.

00:18:12: ja die Planungsprozesse waren eben schon immer in der öffentliche Hand und

00:18:18: Also man war gewohnt, selber die Schule zu planen.

00:18:21: Exakt und diesen Schritt oder den vermeintlichen Kontrollverlust, den wollte man nicht gehen?

00:18:27: Das ist heute immer noch ein Thema.

00:18:29: Deshalb sage ich, dass der Stadtrat nichts mehr

00:18:31: zu sagen hat.

00:18:32: Ja, deshalb sitze ich ja bei dir und schreibe solche Papiere, weil ich der Meinung bin, dass wir darüber eine offene Diskussion entfachen müssen – zumindest meinen Fachkreisen -, Das Loslassen sein muss eher früher mit privaten Partnern zu reden, um diese Effizienzgewinne auch tatsächlich zu nehmen.

00:18:54: Also das Risiko ist wieder nur in Anführungszeichen das billige... Privatskapital ist nie billiger als öffentliches Kapital, weil per se ich einen Risikoaufschlag habe.

00:19:06: Als privater wenn wir beide zu einer Bank gehen ist das was anderes also in unsere Heimatstädte zur Bank gehen auch wenn wir vielleicht mittlerweile eine bessere Monität haben als die ein oder andere Heimatstadt.

00:19:18: Aber es bleibt dieser Unterschied und privates Geld ist in der Regel teurer als öffentliches Geld.

00:19:23: Das heißt, das ist nicht der Hebel.

00:19:25: Das ist eine Verzweiflungstahl und Schattenhaushalte.

00:19:29: aber das... ...das ist ja noch nicht die Lösung sondern die Lösung ist es eben genauer Projektentwickler gehen private Kreativität reinzubringen.

00:19:37: Ist das gesichert dass diese Welle klappt?

00:19:41: Nein!

00:19:43: Es ist glaube ich gesichert, dass es dreistellige Milliardenbeträge an privatem Eigenkapital und nochmal mehr an privatem Fremdkapital braucht um diese Infrastruktur im Ende zu stemmen.

00:19:56: Und deshalb wenn ich das hebeln will und wenn nicht wieder das Thema haben will wie vor zwanzig fünfundzwanzig Jahre, dass in Boom gibt eine Welle an Partnerschaftsmodellen der dann aber wieder abappt weil sie nicht als Erfolgsmodel gelten.

00:20:11: Dann haben wir ein Problem weil das volkswirtschaftliche Wachstum, dass wir aus dieser Infrastrukturwende generieren wollen diesen Kapitalbedarf hat.

00:20:20: Und deshalb ist es ein Werben für diesen Kulturwandel und eine neue Vertrauenskultur nämlich, dass die öffentliche Hand sieht private Partner nicht reine rendite getriebene Heuschrecken sind, sondern funktionale Lösungsanbieter.

00:20:42: Und das auf der anderen Seite auch.

00:20:44: der ein oder andere in der Privatwirtschaft sieht dass es bei der öffentlichen Hand extrem professionelle Akteure sitzen die eben innerhalb ihrer Spielregeln versuchen das Beste rauszuholen und dass man das eben zusammenbringen muss.

00:20:59: Wo ist in der Öffentliche Hand das bottleneck?

00:21:03: Amtsschimmel, derjenige der im Rathaus sitzt?

00:21:05: oder ist das das Parlament mit den Stadtverordneten?

00:21:10: Oder mit den Kommunalpolitikern die am Ende des Tages noch verstehen müssen.

00:21:15: Hier bekomme ich nicht nur privates Geld als Hebelt sondern auch noch Wissen und gebe da vielleicht ein Stück weit Entscheidungskompetenz des Parlaments ab Die sagen wir bauen die Schule mit euch aber sie entscheiden nicht mehr darüber ob die Wandfarben grünen gelb oder rot sein sollen.

00:21:34: Ich glaube, auch da können wir zwanzig Jahre zurückschauen.

00:21:38: schon was hat funktioniert.

00:21:39: Die erfolgreichen Modelle sind überall dort wo es Entscheidungsträger gab den Bürgermeistern, den Amtsleiter oder die das zu ihrem Projekt gemacht

00:21:51: haben

00:21:53: und dann auch ihre eigenen Kommunalparlamente, Stakeholder mitziehen konnten und begeistern konnten.

00:22:00: Ich glaube das ist wie immer in jedem Unternehmen was ist das größte bottleneck?

00:22:06: Leute die Verantwortung übernehmen nach vorne gehen neue Themen, neue Projekte anstoßen und das ist hier genauso.

00:22:13: ich glaube es braucht jetzt diese diese neue Generation von Leuten die das zu ihrem Ding machen entsprechend durchziehen und zur Entscheidung treiben.

00:22:25: Und da bin ich für sehr viele Gespräche, da bin extrem positiv gestimmt weil wir als Gesellschaft eben zwanzig Jahre zu wenig in Infrastruktur investiert haben und weil wir jetzt zweitlinge gleichzeitig haben.

00:22:39: Wir haben Rückstau wo konventionelle Infrastruktur modernisiert werden muss und gleichzeitig haben wir Innovationsthemen das digitale Infrastruktur genannt wo wir dringend neue Infrastruktur aufbauen müssen, um im einzwanzigsten Jahrhundert als Gesellschaft zu funktionieren und erfolgreich zu sein.

00:23:00: Ich glaube das Thema ist einfach so offensichtlich dass es da sehr viele motivierte Leute gibt die auch daran arbeiten.

00:23:09: Das heißt wenn ich dich richtig verstehe hat die öffentliche Hand gerade die Möglichkeit das Konjunkturpaket diese hundert Milliarden die da im Raum stehen zu hebeln in dem es Partnerschaften gibt mit der Privatwirtschaft und dann noch höhere Effekte, also besser zu leveragen.

00:23:26: Absolut!

00:23:28: Worüber reden wir?

00:23:29: Wir reden zum Beispiel über das Thema Wärmewende.

00:23:31: auch da gibt es ja Bundesförderprogramme die eine Kommune mitnehmen kann dafür muss sie aber schnell sein weil diese Förderprogramm wird's auch keine zwanzig Jahre lang ergeben über Modernisierung, energetische Sanierung von Gebäudebeständen.

00:23:51: Also wenn ich jetzt schnell bin und mich intelligent positioniere dann kann ich eben genau diese Pakete die du genannt hast auch mitnehmen und dann noch mit privatem Kapital hebeln.

00:24:03: Ich glaube die Opportunität ist da.

00:24:07: Wir sitzen ja hier gerade an einem Tag, wo wir auch merken dass der Reform will in Deutschland insgesamt.

00:24:14: Wo wir das letzte Jahr wahrscheinlich alle gesagt haben könnte ein bisschen schneller gehen.

00:24:20: Wir merken ja gerade in diesem Sommer dass so langsam eben Schwung reinkommt, hoffentlich.

00:24:27: Es ist noch nicht gesichert und es ist auch noch keine dieser Reformen im Gesetzesplatt veröffentlicht.

00:24:33: aber wir merken ja gerade diesen dieses Schwung holen sodass ich optimistisch bin das da was geht und zwar als Staatsbürger.

00:24:40: optimistische bin das der was geht.

00:24:42: Ihr selbst seht Pensionsfonds- und Versicherheitsgeduldige Co-Investoren?

00:24:48: der Zukunft, die aber natürlich auch professionelle Partner brauchen.

00:24:53: Wie verändert sich denn die Rendite-Logik für diese Investoren wenn sie mit der öffentlichen Hand kooperieren?

00:25:03: Also ich glaube was da wichtig ist es die die Erkenntnis ist aber nicht neu dass auch die vermeintlich sicheren Themen, also die Core-Themen mit einem langfristigen stabilen rendite Risikoprofil sehr viel aktives Management brauchen.

00:25:22: Da auch wieder die Immobilienanalogie.

00:25:25: Ich glaube mittlerweile hat jeder verstanden dass eine Büroimmobilie mit einem zehn Jahres Mietvertrag mit dem einzelnen Meter zu kaufen eben nicht wirklich ein sicheres Investment ist weil das ist neun und ein halb Jahre lang sicher.

00:25:41: Und wenn dieser Mietvertrag am Ende ist, dann ist es eben ein verdammtes Risiko-Investment.

00:25:47: Das hätte man zehn Jahre vorher auch in seiner Entscheidung so berücksichtigen können.

00:25:51: Ich glaube das ist ja nicht neu.

00:25:53: Also dieses Thema, wenn ich Sicherheit will oder wenn ich risikoharme Investments haben will, dann bedeutet das ein permanentes aktives Management.

00:26:04: Und das gilt auch für Infrastruktur.

00:26:05: D.h.,

00:26:06: die Investoren dürfen verstehen... Die Relite kommt nicht aus der Kapitalbereitstellung, sondern aus der operativen Wertschöpfung.

00:26:14: Also ich bewirtschafte Infrastruktur und arbeite damit.

00:26:18: Ich sehe zu, dass sich auch die Infrastruktur zum Teil des Ertragsmodells mache.

00:26:22: Genau!

00:26:22: Und ich glaube das gilt ja für alle alternativen Investmentklassen auf der Equity-Seite.

00:26:28: Wenn ich über reine Kapitalbereichstellung Geld verdienen will und da investieren will, dann gibt es eine Antwort darauf.

00:26:35: Das ist Fixed Income und Private Debt Das ist Kapitalbereitstellung, und dafür kriege ich eine Fixverzinsung oder eine Fixblussvariable Verzinsungen.

00:26:45: Aber sobald ich in Eigenkapital investiere – und das ist unabhängig ob ich das in Infrastruktur tue, ob ich dass in Private Equity tue oder ob ich es in Immobilien tue – dann bedeutet es aktives Management.

00:26:58: Also für mich und in meiner Investitionsphilosophie gibt es keinen Private Markets-Eigenkapitalinvestments bei dem das keine Rolle spielt.

00:27:07: Das ist ja eine Logik, die du selbst als etabliert bezeichnest.

00:27:14: Allerdings haben wir in der Zeit der Niedrigzinsphase gesehen, dass diese Logik eher im Hintergrund trat.

00:27:21: Da konntest du ganz gut Geld damit verdienen, dass du was gekauft hast.

00:27:24: Es ist eine gewisse Zeit gehalten und hast ein höheres Preisschild dran gegangen, das weitergedreht hat.

00:27:28: Dann musst du es nicht wirklich bewirtschaften!

00:27:30: Das hat sich ja jetzt verändert.

00:27:31: Wie vertraut ist diese logik?

00:27:35: aktiv bewirtschaftet werden muss bei den Investoren überhaupt

00:27:38: noch.

00:27:39: Ich glaube auch da ist Infrastruktur ein bisschen eine andere Assetklasse als Immobilien, weil Infrastruktur per Definition eine operative Asset-Klasse ist.

00:27:51: Warum?

00:27:51: Weil jetzt bleiben wir wieder in den Hochbautehmen.

00:27:54: Auch vor zwanzig, fünfzwanzig Jahren war schon klar es geht hier nicht um Bau und passives Assetmanagement sondern es geht auch um Betreiberthemen, um Betriebsthemen.

00:28:05: oder im Energiebereich ist auch klar, dass da sehr viel operatives Management hinsichtlich ist.

00:28:10: Also ich glaube per se ist das eine operative Assetklasse und ist dieses Thema Fixed Income surrogat?

00:28:17: was ja den Immobilienmarkt sehr lange bestimmt hat.

00:28:21: Oh, ich kriege eine Ausschüttungsrendite aus meinem Immobilientinvestment.

00:28:25: die ist X-Basispunkte höher als mein Corporate Bond Index und deshalb mache ich Immobilie.

00:28:31: Aber das ist bei Infrastruktur weniger ein Thema weil vielmehr natürlich das Inflationsschutz also real gesicherte Cash flows Thema im Vordergrund steht.

00:28:43: Da ist es umgekehrt so, dass sich die erste Klasse Infrastruktur stärkern.

00:28:52: Ihr habt ein anderes Thema noch mal anzusprechen mit Dr.

00:28:56: Tobias Brose dem früheren technischen Vorstand der Mainzer Stadtwerke einen Senioradvisor bei euch installiert für Partnerschaftsmodelle den Spagat zwischen kommunaler Wirtschaft und institutionellem Kapital macht?

00:29:13: Was ist die häufigste Fehlernahme privater Infrastruktur?

00:29:16: Investoren über Kommunen?

00:29:19: Ich glaube, das genau was wir eben diskutiert haben.

00:29:22: Die Professionalisierung der öffentlichen Hand der Kommunalkonzerne da ist Tobias Brostze jemand der dafür exemplarisch steht und dass ihm genau einer dieser Brückenbauer zwischen Privatwirtschaft und öffentlicher Hand, der auch schon viele innovative Modelle selbst umgesetzt hat Und das ist eben genau solche Leute brauchen wir und brauchen sie insbesondere in Deutschland viel mehr, weil ich muss ja diesen Connect zwischen öffentlicher Hand- und privaten auch herstellen.

00:29:59: Das hat ja mit, kommen wir wieder zu dem Thema Kultur, Vertragskultur.

00:30:05: wie kommt Verträge zustande?

00:30:06: Wie werden Sie abgeschlossen?

00:30:08: Also dieses gegenseitige Verständnis ist wichtig.

00:30:10: und die technische Expertise dass Tobias Brost ein technischer Vorschlag der Stadtwerk gemeint.

00:30:16: Er kommt aus der Technik-Schiene als Ingenieur, das heißt ich glaube wir müssen in der Essigklasse Infrastruktur ein sehr sehr tiefes technisches Verständnis für die Assets mitbringen weil du hast es eben in einer deiner Fragen kurz benannt und wir haben es dann nicht weiter diskutiert.

00:30:33: Es ist natürlich so insbesondere wenn ich in Innovationsthemen reingehe, wird teilweise über Technologien reden die noch nicht etabliert sind.

00:30:45: Und das insbesondere im energiewirtschaftlichen Bereich wie über die letzten zwanzig dreißig Jahre sehr viele Moden gesehen haben, die dann auch wieder weg waren in Technologie Themen.

00:30:58: Das ganze Wasserstoffthema also ein Beispiel.

00:31:00: vor ein paar Jahren war Wasserstoff des Allheilenmittel für alles Transport bis hin zu dem Wasserstoff Ready Gas Kessel, den du dir in Keller als Heizung stellst.

00:31:14: Und heute wissen wir das Wasserstoff eine Existenzberechtigung hat aber in ganz bestimmten Anwendungsfelder.

00:31:22: Vielleicht ist auch mehr als ne Nische, ein Werkzeug energiewirtschaftlich, was für bestimmte Themen geeignet ist.

00:31:32: Während Elektro-Batterien ein Werkzeuge ist, das für andere Themen geegnet ist wahrscheinlich eher im Massenmarkt.

00:31:39: Also diese technologischen Veränderungen und die technologische Innovationen und dann auch so bisschen dieser... Was es eigentlich die nächste Sau durchs Dorf getrieben wird?

00:31:52: Aber nicht nachhaltig, dass worauf man setzen sollte.

00:31:55: Das erfordert Urteilungskompetenz und deshalb haben wir gesagt, Tobias Brosse steht dafür.

00:32:02: Und das ist die Kompetenz, die wir in Haus mit Teams auch entwickeln wollen.

00:32:06: Wenn du abschließend ein Appell an die öffentliche Hand äußern darfst sich diesen Themen wieder zu öffnen wie würde der lauten?

00:32:16: Wie würdest Du die Öffentliche Hand sei es den Kommunalpolitiker oder Landrat oder Stadtverordneten, aber auch Ansleiter motivieren zu sagen.

00:32:25: Schau dir das Thema mal

00:32:26: an!

00:32:27: Wir sind wieder ganz am Anfang unserer Diskussion.

00:32:31: Denke funktional und nicht in deinen eigenen Planungslogiken.

00:32:37: Binde gerne auch wettbewerblich über Ausschreibungen die Privatwirtschaft viel früher ein Aber ich glaube, es ist nicht mit einem Appell an die öffentliche Hand getan.

00:32:48: Der Appell gilt auch an uns auf der Seite der Privatwirtschaft und dieser Appell heißt Produktivität.

00:32:57: Zu glauben dass dieses öffentliche Geschäft jetzt so der Margentreiber der Zukunft und wir nehmen das alle mal mit und verändern uns selbst aber nicht.

00:33:09: Das wäre genauso falsch.

00:33:11: Die bauen immobilien in Wirtschafts ist jetzt nicht der Industriesektor, der über die letzten dreißig Jahre massive Produktivitätsschübe erfahren hat.

00:33:20: Ganz im Gegenteil – es ist der Sektor, der am meisten zurückhängt bei der Produktivitätseentwicklung.

00:33:26: und jetzt Technologie zu nutzen all die Chancen, die Digitalisierung uns gibt zu nutzen, seriöles Bauen, modulares Bauen zu nutzen um einfach bessere Lösungen anbieten zu können Das ist der Counterpart.

00:33:40: Wenn ich den Appell an die öffentliche Hand richte, denke punktionaler dann muss ich als Privater auch diese Lösungen mitbringen und da können wir auch noch besser werden.