03.06.2026 Kaffeepause mit Tim Ross, geschäftsführender Gesellschafter PIER

00:00:04: Zur Kolikafepause begrüße ich an diesem sonnigen Vormittag Tim Ross, Geschäfts- und Gesellschaft der PIER GmbH.

00:00:12: Herr Ross, wenn Sie jetzt zum Kindergarten festgehen und der Vater eines Freundes Ihrer Kinder fragt sie Na was machen Sie denn?

00:00:23: Wie erklären Sie Ihren Job?

00:00:28: Ich bin Kapitalanlagenmanager oder Asset Manager für große Immobilien Pan-Europäisch, also Fokus Deutschland.

00:00:39: Aber wir sind mittlerweile eben auch schon unterwegs und wollen auch im Ausland investieren.

00:00:43: Insofern gucke ich mir auch da die Märkte an Und das machen wir schon seit mehreren Jahren und macht mir riesig Spaß.

00:00:51: Sie selbst aus haben sie im Vorgespräch gesagt kommen aus Kruckshafen, haben eine Nähe zum Wasser auch zum Wassersport.

00:00:57: Sie waren Mitglied der Segelnationalmannschaft und sind jetzt Immobilienunternehmer.

00:01:03: Das sind ja zwei Welten wo es an der einen oder anderen Stelle um Liquidität geht.

00:01:10: Wie verbinden Sie diese beiden Welten und was bedeutet das für sie?

00:01:15: Ja, auf den ersten Blick sind Cykelsport- und Immobilienwirtschaft sicherlich zwei Welten oder völlig unterschiedliche Welten aber ich sehe auch ganz viele Gemeinsamkeiten.

00:01:25: also beide Bereiche verlangen Disziplin, Fokus und die Fähigkeit mit unvorhersehbaren Themen oder Situationen umzugehen.

00:01:34: und genau dieses Mainz erzehe Übrigens bei vielen Sportarten und unabhängig von dem, ob es jetzt segeln ist oder eine andere Sache.

00:01:43: Also diese Weltoffenheit, diese Reaktionsgeschwindigkeit oder eben die Anpassungsfähigkeit das funktioniert.

00:01:53: Wenn man jetzt ins Spezielle reingehen würde dann wäre dieses Thema dieser Vorbereitung oder einer analytischen Vorbereitung wichtig.

00:01:59: Das heißt wenn wir im Segelsport zu Regatten uns vorbereiten werden Wetterdaten vielleicht Land und Strömungen, sowie die Konkurrenz analysiert.

00:02:10: Ähnliches passiert auch in der Mobigenwirtschaft.

00:02:12: Man guckt sich die Marktberichte an, man guckt ganz genau die Standorte analysen und baut dann Wirtschaftlichkeitsberechnung auf.

00:02:21: Und das vergleicht man einfach um den Erfolg eines Investments abzusichern.

00:02:25: Das heißt also grundsätzlich sind da viele parallel?

00:02:28: Jetzt ist Segeln für mich fremd persönlich.

00:02:30: Das heisst bevor sie früher in eine Regatta gestartet sind gab es Intensive Phasen der Vorbereitung, wo man genau die geografischen klimatischen Bedienungen geprüft hat.

00:02:41: Strömung sagten sie gerade und das ist Teil des Handwerks heute im Job als Investment Manager.

00:02:48: Genau richtig!

00:02:51: Ihr Karriereweg führte Sie von der IVG über Abu Dhabi zu Deka und schließlich haben Sie selbst gegründet.

00:03:03: welche Stationen haben Sie am meisten geprägt?

00:03:06: hatten in den sieben Fragen, die wir Ihnen anfangs gestellt haben gesagt, dass Herr Tembrinke Sie sehr geprägt hätte.

00:03:15: Was war für Sie in der Karriere das wirklich präge, wo Sie sagen?

00:03:19: Das sind Ideen, die haben mir das Denken erweitert.

00:03:24: Also Herr Tem Brinke ist sicherlich einer, der mich immer noch prägt aber am Vorfeld und als Station

00:03:31: muss ich inspirieren an Herrn Tembringke sein.

00:03:32: Vielleicht können wir da später noch darauf zu sprechen

00:03:34: kommen.

00:03:35: einfach diese Fähigkeit, Themen zu analysieren und als Mastermind unterschiedliche Themen zusammenzufassen.

00:03:45: Und die richtigen Schritte oder Entscheidungen abzuleiten dabei aber auch die Verantwortung für viele Familien, die in so einer großen Unternehmensgruppe dranhängen zu übernehmen und zu machen.

00:03:56: also nicht einfach nur darüber zu reden sondern zu sagen okay da gibt sich eine Opportunität und ich vielleicht mit meinem niederländischen Background gehe die Sachen an.

00:04:03: Also ich bin geländegängig Ich bin aber mit einer gewissen Grundlichkeit hinterher, dass das dann eben auch funktioniert und in den Markt auch reinpasst.

00:04:12: Und das finde ich enorm.

00:04:13: Wo viele Menschen vielleicht sagen würden oder wenn mir nicht sicher ob ich es anpacken würde... Da gibt's Menschen in unserer Branche die gehen nach vorne und zeigen auch eine Positivität.

00:04:21: Andere können sich darauf verlassen und vielleicht den Zug

00:04:23: mitfahren.

00:04:24: Und diese Positivität haben Sie auch bei Ihren Berufdienststationen IVG, Abu Dhabi oder der Lekker erlebt?

00:04:30: Genau.

00:04:31: Also in unterschiedlicher Weise und auf eine unterschiedliche Ausprägung.

00:04:35: aber das was ich bei der IVG erlebt habe damals mit Dr.

00:04:38: Jung von Freyent war ein CEO der sehr unternehmerisch aktiv war und als pan-europäisches Unternehmen hat IVG damals einen breiten Markt abgedeckt.

00:04:50: Da habe ich extremst viel kennenlernen dürfen, Projekte begleitet und auch angefangen ein eigenes großes Netzwerk aufzubauen.

00:04:57: Das ist eine der Erfolgsfaktoren oder vielleicht Kernqualifikationen die man braucht um in der Immobilienwirtschaft dann eben sich durchsetzen zu können.

00:05:07: Das Netzwerk hat sie nach Abu Dhabi in einem Family Office geführt?

00:05:10: Genau das war aber sage ich mal jetzt nicht nur im Immobilierbereich zu Hause das Netzwerk sondern auch über den Segelsport.

00:05:16: Und da war es eben, dass ein Unternehmer gesagt hat ich habe hier neu gegründet und das mit der königlichen Familie.

00:05:23: Wir wollen global Projekte, Infrastrukturprojekte angehen und Entwicklungen umsetzen.

00:05:30: Da war ich sofort angefixter also einmal den Abu Dhabi arbeiten zu dürfen dann für eine künstliche Familie und in einem kleinen, feinen Team muss sich mitgehen.

00:05:42: Wie unterscheidet dieses Denken einer Königlichen-Familie?

00:05:46: eine arabisch geprägte Familie das denken, was wir hier in Zentral-Europa so kennen.

00:05:54: Ich bin mir nicht sicher ob man da einen Vergleich von Dingen muss dann pauschal beantworten kann.

00:05:58: Was ich aber kennengelernt habe und jetzt muss ich dazu sagen dass wir damals ja nicht als Immobilienplayer mit Fokus unterwegs waren sondern Infrastruktur gemacht haben oder entwickelt haben unter der Überschrift Investments Against Concessions, das heißt also da ging es nicht darum dass man irgendwie Geld in den Land direkt reinblinkt sondern auch sich immer überlegt hat was kann ich als Gegenleistung bekommen oder womit kann ich mich weiter entwickeln.

00:06:25: Insofern ja die Anderleiens sind ähnlich um die Art zu investieren Wahrscheinlich auch.

00:06:32: und insofern, um auf Ihre Frage zurückzukommen.

00:06:35: Ich hatte den Gefühl dass die Staatsfonds oder die Player, die dort vor Ort sind wenn sie investieren ein bisschen anders unterwegs sind weil sie neben dem reinen Investment was immer einen großen Tronchen passiert auch übergeordnete Ziele haben und das könnte hier anders sein.

00:06:53: Das waren Erfahrungen im Familyoffice?

00:06:54: Die Sie auch ermuntet oder befähigt haben, zum Jahr zu gründen?

00:07:00: Definitiv also Diese ... diese Thematik, das man sagt.

00:07:08: Ich muss ja wirklich mal darüber nachdenken weil es ist glaube ich nicht das einzige was mich sozusagen inspiriert hat.

00:07:13: Ich glaub grundsätzlich war's ganz am Anfang so dass sich in einem unternehmerischen Umfeld oder unternehmerisch tätig sein wollte wie dann die einzelnen Mechanismen funktionieren und dass man in einer institutionellen Welt ein anderes Set-up braucht oder vielleicht auch eine Verständnis für den Kunden.

00:07:29: Das war sicherlich etwas was ich dort auch kennengelernt habe oder was mich dann auch geprägt hat.

00:07:35: Und nachher zu Gründen selber war nicht ein einziger Auslöser, sondern im konkreten Timing war es eine Opportunität die sich

00:07:45: aufgezeigt

00:07:46: hat aber eben auch die Überzeugung des Bessermachen sprich dass man die Erkenntnis hat das wenn man wirklich richtig gut sein will dass die Nähe zur Immobilien da sein muss Aber auch eine Kultur die man selber prägen kann.

00:07:59: also für mich Zählt Vertrauen eben dazu und das gemeinsam mit den besten Kollegen oder mit den richtigen Kollegen, die man vielleicht auch selber ausgewählt hat.

00:08:08: Und dass ist dann für eine Pier einfacher als für einen Flaggschiff.

00:08:12: Sie haben nur Kollegen gesprochen,

00:08:14: d.h.,

00:08:14: das Gründungsteam vom Pier kannte sich schon lange vorher und war sich in Grunde einig.

00:08:20: wie wollen wir gemeinsam was Unternehmerisches gestalten?

00:08:23: Genau richtig also einzeln ausgeprägt oder in verschiedenen Konstellationen kannte man sich schon länger.

00:08:29: Aber zusammen ist man dann quasi da auch reingewachsen.

00:08:31: und da bin ich auch besonders stolz darauf, dass die handelnden Personen immer noch an Bord sind.

00:08:36: Und ja wir mittlerweile auch den ein oder anderen aus unserem Weg mit dazu bekommen haben und das ist riesig mit dem richtigen Person an BORD

00:08:45: zu sein.

00:08:45: Und dazubekommen, haben Sie denn auch die Tenbrinkegruppe, die jetzt die Mehrheit hält am Tier?

00:08:52: Genau!

00:08:52: Die sind danach sozusagen mit an BORT gekommen.

00:08:55: Das war dann in ob mit Arbeit-Tembrinke dann der Weg definiert wurde oder wo wir gesagt haben, wir wollen mit der Tembrinkegruppe zusammenarbeiten.

00:09:05: Und insofern ja...

00:09:08: Sie sind mit Pierre in dem Openfield-Netzwerk Europäischer Assetmanger ein Netzwerk das möglicherweise im einen oder dem anderen Hörer unbekannt ist.

00:09:21: Was macht dieses Netzwerk aus und wie würden sie dieses Netzwerks beschreiben?

00:09:26: Also das Openfield Netzwerk ist einfach bunt von europäischen Assetmanagern, die ähnlich aufgestellt sind wie in Deutschland.

00:09:34: Wir sind eben pan-europäisch mit Niederlassung in Brüssel, in Wien und London – Madrid unterwegs!

00:09:44: Und haben aber das gleiche Setup denn es wurde gegründet von den ehemaligen Länderchefs und Kollegen der Oppenheim Immobilien-KAG, später IVG-Institut Schnellfans, Triufor oder heute Patrizia die über Jahrzehnte zusammengearbeitet haben.

00:09:58: Das heißt also man hat den gleichen Backgrounds, die gleiche Kultur das gleiche Verständnis auch für Investoren und dass in einzelnen Märkten in Europa und das primäre Ziel ist eben hier den Kundenzugang zu diesen Märkten zu bieten und das über eine integrierte Pan-Europäische Plattform kombiniert eben mit diesen lokalen Kenntnissen und der tiefgehenden Expertise vor Ort.

00:10:22: Das heißt, wenn ein Anleger zu Ihnen kommt und sagt, er möchte gerne was in Griechenland oder auf Malta machen dann wissen Sie ganz genau ich gucke jemand aus dem Openfield-Netzwerk an, der organisiert das für mich.

00:10:35: Ja würde man vielleicht noch zusammenmachen?

00:10:37: Wir haben den großen Vorteil, auch zur Temprinke-Gruppe zu hören und wir investieren eben auch und entwickeln in Griechenland.

00:10:45: Insofern würde ich auch bei Temprink

00:10:46: anrufen.

00:10:48: Fabler!

00:10:49: Der deutsche Immobilienmarkt hat sich ja in den letzten Jahren tatsächlich arg verändert und eine der härtesten Korrekturen erlebt die wir in der jüngeren Geschichte gesehen haben.

00:11:04: Was denken Sie?

00:11:05: Wird die Talsole schon hinter uns liegen oder kommen da noch Überraschungen?

00:11:13: Ganz ausschließen kann man glaube ich die Überraschnung nicht, weil es momentan aufgrund des geopolitischen Umfeldes.

00:11:20: schwierig ist das vorherzusehen.

00:11:22: Aber grundsätzlich glaube ich dass der deutsche Immobilienmarkt die Tarsole durch die harte Korrektur in den Jahr zwanzig zweiundzwanzig vierundzwansig mittlerweile durchschritten hat.

00:11:34: Wenn ich jetzt mir die einzelnen Asset-Klassen anschaue oder wenn man sich die anschaut, muss man da defensiert drauf schauen.

00:11:41: Und die Fundamentaldaten beispielsweise für Wohnemobilien sind einfach super stark.

00:11:47: es wird zu wenig gebaut und die Nachfrage ist da.

00:11:52: das heißt also was mit den Mieten passieren wird ist für mich klar.

00:11:57: insofern ist das ein Thema wo wir uns aufstellen Das kombiniert mit weiteren Assetklassen oder Nutzungsklassen dann eben auch zukünftig umsetzen werden.

00:12:07: Für sie klar heißt die Richtung der Mieten geht nach oben, die wir entsteigen.

00:12:11: das ist natürlich auch sozialer Sprengstoff.

00:12:13: den hohen Mieten bei nahezu gleichbleibenden Löhnen wird ja auch ein Faktor der gewisse Schichten ausschließt vom Neubau-Mietwohnungsmarkt.

00:12:29: Stimmt.

00:12:29: aber im Endeffekt ist es so dass die Märkte sich da finden müssen.

00:12:33: Und wir haben einfach die hohen Baukosten, das heißt man weiß zugeschlüsselt schon wo die Mieten hingehen müssen.

00:12:39: damit sieht es lohnt sonst wird einfach nicht gebaut.

00:12:41: und entweder schafft man diese Kosten zu drücken oder dieser andere Effekt wird passieren.

00:12:46: Und es gibt natürlich Märkte, die mehr reguliert werden oder wo dann irgendwelche Deckel- oder andere regulatorische Maßnahmen und Eingriffe vorgenommen werden.

00:12:55: Ich halte das für sehr gefährlich.

00:12:57: also ich glaube dass man diesen Personen den Zugang nicht bekommen oder sich das nicht leisten können, dass man da eben mit dem Wohnungsbau oder anderen Mitteln helfen kann.

00:13:07: aber das muss auch gewollt sein und eben auch für den Markt in den richtigen Mechanismen gespielt werden.

00:13:13: Das wäre ein richtiges Ein richtiger Mechanismus.

00:13:17: Ja, also dieses Thema mit sozialgefährtem Wohnungsbau wie das Innenbaden-Württemberg umgesetzt wird finde ich ist für beide Seiten gut wenn dann die Fördergelder auch fließen.

00:13:27: als Beispiel können Sie es konkretisieren?

00:13:29: Wir haben da zuletzt investiert und da wird dann eben gesagt okay die Marktmietes auf einem gewissen Niveau Und mit dem gewissen Abschlag.

00:13:36: ist das denn das Niveaux der Bürgermeister oder wo das Land oder die Region dann eben die Mieten taxiert dass das für alle dann machbar ist.

00:13:45: Aber ansonsten ist es so, wenn dann diese Miete nicht gezahlt werden kann.

00:13:49: Dann wird wahrscheinlich auch nicht der Neubau für die Personen funktionieren.

00:13:52: Das muss ja auch nicht für jeden der Neubaus sein.

00:13:54: Vielleicht kann man mit anderen Standards oder mit anderen Themen da arbeiten aber... Man kann nicht erwarten dass das tollste neueste Gebäude für alle zugänglich ist.

00:14:02: Das würde nicht funktionieren!

00:14:02: Das heißt

00:14:03: in Beinwürttemberg ist es sowohl der Bürgermeister sagt ich will neubauen.

00:14:07: Wenn neue gebaut wurde nach jetzigen Standard würden wir bei zwölf Euro dreißig pro Quadratmeter Kaltmiete landen, das ist für viele nicht erschwinglich.

00:14:16: Also gehe ich hin als Kommunen und subventioniere das und gebe dem Eigentümer die Differenz von dem was der Mieter zahlt zu dem was er braucht umzubauen?

00:14:26: Nein so funktioniert es jetzt nicht.

00:14:27: also es gibt sozusagen Förderprogramme unter anderem durch die L Bank wo Baukostenzuschüsse gezahlt werden.

00:14:35: Das heißt also, es wird vorher festgelegt wo die Mieten landen werden danach und dann wird das eingeloggt auf unterschiedliche Zeitperioden da gibt's je nachdem wie lang die Bindung ist wird das eben auch größer subventioniert oder den Größe im Bauchskostenzuschüss sozusagen ausgezahlt.

00:14:52: aber dann ist klar wie die Miete sich entwickeln wird oder wo sie eingelockt wird.

00:14:56: und kann ein Investor oder Projektentwickler oder Bauunternehmen sagen zu den Preisen Kann das funktionieren und kann ich bauen?

00:15:04: Und auf der anderen Seite muss das natürlich für Investoren auch noch funktionieren.

00:15:07: Also irgendwo wird das Geld herkommen, also es wird nicht allein von der Ellbank in dem Falle dann eben ausgezahlt werden sondern er muss natürlich auch im normalen Markt funktionieren.

00:15:17: Sehen Sie dass es tatsächlich wirkt in Baden-Württemberg, also dass da mehr gebaut wird als in anderen Bundesländern.

00:15:23: Also wir bauen zumindest und es gibt eine Pipeline.

00:15:26: Und wir hoffen, dass das sozusagen auch anschlägt.

00:15:29: was wir aber auch feststellen oder was wir sehen ist, dass im aktuellen Marktumfeld einfach auf viele kommunale Unternehmen die Immobilien kaufen und ja sage ich mal mit anderen Markt- oder mit anderen Hintergrund vielleicht auch Preise zahlen kann, wo ein normaler Wettbewerber gar nicht hinbekommt.

00:15:49: Weil einfach die Rendite Anforderungen andere sind, die so ein kommunales Unternehmen hat mit einem Auftrag

00:15:54: was ich auch

00:15:55: gut finde.

00:15:56: aber der Privatanleger wird zu den Renditen wahrscheinlich nicht kaufen im aktuellen Umfeld weil die Alternativen dem illiquiden Bereich

00:16:03: auch da sind.

00:16:07: Das Transaktionsholumen wir haben sehr gerade schon über den Markt ist massiv eingebrochen.

00:16:13: Haben sie das ja auch bei Pier gespürt?

00:16:17: Sie haben im Jahr zweizigsechzehn gegründet, jetzt sind wir zehn Jahre später.

00:16:22: Wenn Sie mal rückblicken was hat sich in Sicht der Deals getan?

00:16:27: Also definitiv haben wir das gemerkt also die am Anfang war es ja so dass quasi alles was am Markt kommt irgendwie gut finanziert werden konnte und dann wurde diese Deals oder dieser Transaktion umgesetzt.

00:16:40: Im aktuellen Umfeld ist das einfach nicht mehr so.

00:16:44: Zinslandschaft hat sich komplett geändert.

00:16:47: Zum großen Teil sind die Investoren, mit denen wir zusammenarbeiten voll allokiert oder haben keine freien Kapazitäten auf ihrer Immobilienquote.

00:16:57: Sprich wenn ein Versorgungswerk vielleicht schon bei zwanzig Prozent ist und einfach nicht mehr allokieren kann dann ist der Markt einfach nicht da.

00:17:05: aber... Die größere Herausforderung ist natürlich wenn eine Staatsanleihe bei ehemaligen Renditen oder sogar darüber gerade zu kaufen ob das jetzt eine französische Belgische oder irgendeine andere europäische Staatsanleihe ist und sie über den Renditen von Wohnmobil liegt, dann wird ein Kapital-Anlagenmanager eher sagen okay ich nehme jetzt hier etwas mit wo ich vielleicht ein kleines Prämium habe aber ich kann ruhig schlafen und hab nichts falsch gemacht.

00:17:31: Das ist ein Thema was wir gerade sehen und deswegen muss es dann irgendwelche Korrekturen eben noch geben dass sich die Märkte wieder treffen und das sehen ja aber im aktuellen Marktumfeld.

00:17:40: das heißt wir sehen spannende Chancen Wir investieren auch schon und ich glaube, dass wir jetzt mit den richtigen Strategien Superportfolien zusammenstellen

00:17:50: können.

00:17:50: Sie haben es ja gerade angesprochen seitens der Investoren oder ist zu beobachten das sie voll allokiert sind?

00:17:59: Wo kommt denn dann noch das Geld her wenn die Investoren zurückhalten und sie trotzdem Projekte umsetzen wollen?

00:18:06: Wir haben es in den letzten Jahren gesehen, dass viele Family Offices immer noch über Geld verfügen.

00:18:11: Wir sehen auch, dass das ein oder andere Versorgungswert noch wächst und damit dann investieren kann.

00:18:17: Es gibt auch so, dass

00:18:20: aus

00:18:20: bestehenden Anlagen natürlich auch Gelder zurückfließen wird versucht zum Teil, dass man aus einigen Investments wieder rausgeht und vielleicht neu allokieren kann.

00:18:29: also gibt verschiedene Möglichkeiten wo man selektiv dann eben auch schon wieder Marktteilnehmer sieht die was kaufen aber es ist nicht in dem gleichen Umfang oder so wie man es erwarten würde wenn man jetzt einen großen Aufschwung mal sieht.

00:18:40: Jetzt sind Sie als Asset-Manager dann auch im direkten Wettbewerb zu den alternativen Möglichkeiten Geld anzulegen.

00:18:45: Sie haben die Staatsanleihen angesprochen, wie gestalten sie diesen Wett Bewerb?

00:18:49: Also wie überzeugen Sie denn denjenigen der möglicherweise noch Mittel hat, zu sagen okay ich gehe zu Pierre statt die griechische oder die französische Staatsanleihe zu kaufen?

00:19:00: Ja auf der einen Seite ist natürlich so dass der eine oder andere sagt ok ich möchte gerne auch etwas für die Gesellschaft und für den Markt insgesamt tun.

00:19:07: Das ist ein nachgelangtes Argument, aber ich könnte mir vorstellen wenn jemand sagt Ich bin noch unterallokiert im Wohnbereich.

00:19:13: Da kann ich was tun und möchte eine Diversifikation haben dann ist das sicherlich möglich vor allem weil man eben mit Immobilien auch einen Infektionsausgleich erzielen kann.

00:19:22: auf der anderen Seite Wenn man heute gut einkauft und im Einkauf liegt ja der Gewinn Dann kann man auch attraktive Renditen erzählen und dass vielleicht nicht gehebelt.

00:19:31: Das heißt also mit hundert Prozent Eigenkapital und da kann man wenn dann irgendwelche Strategien noch draufgelegt werden, um die Immobilienwerte zu veredeln oder nach oben zu bringen.

00:19:43: Das durch aktives Assetmanagement zu agieren kann man auch andere Rentiten mit eliquiden Assets in Konkurrenz für die Immobielenanlage werben?

00:19:57: Und WESTO lässt sich dann überzeugen?

00:20:02: Ja das heißt überzeugen!

00:20:05: Oder muss auch eine gewisse intrinsische Motivation bei ihm dabei sein?

00:20:08: Sicherlich.

00:20:09: Also jemand, der nicht reagiert macht auch nichts falsch.

00:20:12: auf der anderen Seite ich glaube dieses Timing oder Market-Timings ist sowieso für jeden Kapitalanleger extrem schwierig und es wird sozusagen der aktuelle Markt abgebildet.

00:20:21: Und das muss eigentlich immer passieren weil ob man das richtige timing trifft dass wird nachher erst gezeigt werden.

00:20:28: Ich glaube grundsätzlich dass wir ein super spannendes Marktumfeld sehen für Investoren, die investieren können, quasi freie Liquidität haben oder anlegen möchten und darauf zählen wir ab.

00:20:39: Wenn jemand sagt ne ich misse es als so unsicher und ich gehe nur noch in Schatzanleihen dann werden wir den nie überzeugen können.

00:20:46: Welche Essetklasse liegt Ihnen persönlich besonders?

00:20:50: Esset-Klasse jetzt und

00:20:51: der Nutzungsabdeckung.

00:20:54: Wir sind spezialisiert auf Wohnimmobilien und Nahversorger also Food Anchored oder Lebensmittel Einzelhandel.

00:21:02: Da sind Themen, die einfach immer funktionieren werden weil gegessen und gewohnt werden muss immer und insofern ist das sicherlich unser Hauptauchmerk und liegt mir auch am meisten.

00:21:13: Sie haben es angesprochen nach Versorgung wurde in der Vergangenheit häufig belächelt Ist allerdings stabil wird gewohnd und gegessen wird.

00:21:23: immer sagten sie warum glauben Sie denn dass diese Esset-Klasse tatsächlich auch langfristig trägt.

00:21:31: Wir sehen ja gerade in diesem Bereich, dass sich die Nahversorgung neu sortiert oder anders aufstellt mit Lieferdiensten womöglicherweise der ein oder andere Nahversorger künftig absolviert wird?

00:21:47: Das weiß ich gar nicht genau.

00:21:48: also zum ersten wir sind von der Essetklasse überzeugt und Das lächeln in dem Falle da nicht verstehen.

00:21:57: Zu Ihrer Frage, ob die Lieferdienste den Nahversorger in Deutschland ablösen werden oder ob das obsolet wird?

00:22:05: Da glaube ich nicht dran weil ich denke dass die deutschen weiterhin frische Lebensmittel sehr gerne anpacken und vor Ort kaufen möchten.

00:22:13: und zu der Teilfrage die sie gestellt haben warum das eine attraktive Essetlas ist Die Mietverträge, die mit Bonitätstarken Mietern da abgeschlossen werden sind zumeist sehr lang.

00:22:26: Man hat eben gewisse Klauseln, die dann vielleicht auch index passiert sind oder die zu meistindex passiert sind und es gibt wenig Chancen oder wir haben wenig Themen gesehen wo Lebensmittel Einzelhändler ihren Standort verlassen haben.

00:22:41: Sprich einfach nur um den Markt zu besetzen sind sie vor Ort Und das ist extremst stabil.

00:22:47: Das heißt, der Lebensmittel-Einzelner bleibt auch da selbst wenn es sich nicht so unfassbar gut lohnt für ihn?

00:22:52: Da kann ich mich immer reinblicken.

00:22:54: aber vielleicht gibt's strategische Themen die Sie sagen wir möchten hier die Markteintritshöhe dafür einen anderen höher halten ob sich das rechnet oder nicht.

00:23:04: also wir können in die Zahlen immer reingucken oder gucken am meisten nicht

00:23:07: rein also auch ein bisschen wertbewerbt beim Lebensmitteleinzelhandel.

00:23:12: Sie haben es gesagt, langfristige Mietverträge.

00:23:14: ist das der Grund?

00:23:15: okay?

00:23:16: Wenn ich bei einem Lebensmitteleinzelhandel dabei bin dann habe ich als asset manager wenig Aufwand und mache einmal den Vertrag und es läuft nicht so wie bei Wohnen wo ich nach fünf Jahren Mieterwechsel hab und Anpassungen vornehmen muss vielleicht mal durchstreichen muss

00:23:33: Und das ist sicherlich so, dass der Aufwand im Wohnbereich höher ist als wenn man jetzt einen großen Mieter hat.

00:23:40: Das

00:23:41: würde ich zustimmen.

00:23:43: Was wir aber sehen ist, dass es zum Teil eben auch immer wieder Refurbishments gibt oder die Märkte müssen auch mit der Zeit gehen.

00:23:50: D.h.,

00:23:50: es wird dann doch mal wieder was angepackt und dann kommen energetische Sanierungen oder andere Anfragen bei uns rein.

00:23:56: wo dann gesagt okay mir möchten gerne Rollboxen vorne auf dem Parknetzen haben oder wir möchten eine Präfraueranlage integriert bekommen, könnt ihr das umsetzen?

00:24:03: und das sind natürlich Sachen und Services die wir mit anbieten und auch abdecken.

00:24:07: Wir binden dann Partnern mit allen aber die bleiben ja nicht eingeloggt stehen wenn sie jetzt ein zwanzig Jahres Mietvertrag haben da passiert nichts sondern die müssen auch irgendwie mit der Welt gehen.

00:24:17: und insofern gibt es dann eben auch Rücksprachen.

00:24:20: und wie als Treuhinder?

00:24:21: übersetzen die dann?

00:24:22: Oder nehmen Sie mit zu unseren Investoren und überlegen eine gemeinsame Strategie wie wir damit umgehen wollen.

00:24:31: Die Vorstellung davon ist tatsächlich der Einzelhandelsmarkt auf der grünen Wiese mit dem Parkplatz davor.

00:24:38: Wir haben ja auch die Lebensmittel-Einzelhandel in der Stadt, irgendeinem Erdgeschoss der bekannte Fialist.

00:24:46: Sind das auch die Objekte in diese Gehen?

00:24:48: Das brechen Sie natürlich richtig an!

00:24:50: Diese Box auf der Grünwiese wird es in der Statt auch zukünftig nicht mehr geben.

00:24:58: diese Chance, dass man unten in die Lebensmittel einzelne Händler hat und darüber dann Wohnungen, sage ich mal, stellen muss.

00:25:03: Das wird quasi auch von den Städten oder von den Kommunen vorgegeben.

00:25:08: also das heißt sie wollen natürlich auch, dass dort Wohnraum geschaffen wird gerade wenn es knapp wird und insofern ja investieren wir auch und machen das gerne.

00:25:16: Also auf der einen Seite hat man dann eben unten prognostizierten Landfrist-Dienker oder dann sag' ich mal ein Stabilisator in einem Essel selber schon drin und da drüber gibt's dann eben die Wohnung.

00:25:28: Also ein Beispiel, wir haben zuletzt da einen Potsdam auch mal was gekauft und es funktioniert hervorragend.

00:25:33: Muss heute nur abgestimmt werden oder klare Spielregeln geben?

00:25:37: Sehen Sie das als Markt gerade die Flächen jetzt ins Portfolio zu nehmen, die noch nicht aufgestockt haben wo theoretisch baulich noch die Option besteht Nachversorger, Wohnen aufzustocken?

00:25:50: Definitiv.

00:25:53: Das sind Punkte, womit wir als der Brinkegruppe punkten können, dass wir sagen, hier gibt es nach Verdichtungspotenziale und wie kann man das Grundstück in der Lage noch am besten ausnutzen und für alle attraktiv machen?

00:26:08: Ich glaube, das ist eine win-win Situation für die Gemeinde oder für die Region oder genau für den Standort wenn man dann eben die Frequenz reinbringt.

00:26:18: Der Punkt warum vielleicht dieses Investment dann auch gekauft wird, weil es einfach funktioniert.

00:26:25: Wenn ich mir jetzt konkret vorstelle Lebensmittel Einzelhandel vor den Touren Frankfurt wo Stadt nahe ist aber nicht in der Stadt möglicherweise die Fläche auch als Gewerbsfläche ausgewiesen ist wie hoch ist da die Hürde zu sagen Ich transformiere die Immobilie zur Lebensmitteleinzern unten plus Wohn oben drauf?

00:26:44: Ach, das kann man gar nicht so pauschal sagen.

00:26:45: Ich glaube da muss jeder Standort individuell geredet werden oder man muss sich das anschauen ob es funktioniert.

00:26:53: Gerade in Frankfurt und im Ballungsraum Frankfurt ist natürlich eine wahnsinnige Nachfrage nach Wohnraum da.

00:26:59: Insofern ich möchte mich pauschale beantworten aber grundsätzlich gucken muss die Sachen an und überlegen dann auch ob das von der Skalierbarkeit auch funktioniert, ob das Umfeld vielleicht noch weitere Potenziale zulässt wo man dann eben noch größer bauen kann.

00:27:13: Und das ist ja eine Sache, die wir mit unseren Partnern aus dem Brinkelgruppe auch gut umsetzen können.

00:27:19: Das heißt sie stoßen an der einen oder anderen Stelle auch an Herausforderungen mit den lokalen Behörden?

00:27:26: Immer!

00:27:26: Also auf verschiedenen Themen kann ich jetzt für die Pier da nicht sprechen aber natürlich gibt es für Projektentwickler immer wieder Bührungspunkte.

00:27:41: Wie sehen Sie denn das Thema Regulatorik bei Kapitalverwaltungsgesellschaften?

00:27:46: Der Eindruck ist, dass es Jahr für Jahr umfangreicher wird.

00:27:50: Wie schaffen sie es als mittelgroßer Assetmanager wie Pierre diesen Spagat die Regulatorik zu befriedigen und Complianceaufwand einzuhalten und gleichzeitig unternehmerisch agil zu sein?

00:28:03: Also unsere Philosophie ist, dass wir bei PIER uns auf wertschöpfende Aktivitäten wie Transaktionsmanagement, Asset-Management und Property-Management konzentrieren.

00:28:14: Und die Regulatur quasi wichtig und eine Barriere ist.

00:28:20: aber wie Sie auch auslangen können eben mit diesen Service KVGN und anstatt einer eigene kostenintensive KVGA-Interstruktur zu bieten nutzt man dann eben dieses Service Dienstleister.

00:28:32: Um eng am Markt zu sein, arbeiten wir da auch mit mehreren Service-KVG'n zusammen und nicht nur mit einer.

00:28:38: So erhält man den Überblick und kann natürlich auch mit den einzelnen Häusern mit lernen weil jeder so einen eigenen Wegwinkel hat wie man gewisse regulatorische Herausforderungen dann eben meistert.

00:28:49: Aber unter dem Strich muss es dann eben für die Investoren auch passen.

00:28:51: Und da ist es oft mal so, dass ein Investor auch seine eigene ServiceKVG mitbringt und wir dann quasi unsere Services darunter erlegen.

00:28:59: also wir haben keine Berührungspunkte und arbeiten jetzt mit den größten ServiceKvG in Deutschland schon zusammen und das ist natürlich für uns auch ein Qualitätsmerkmal weil wir Dienststandards dann erfüllen.

00:29:10: Das heißt Sie wissen ganz genau wie sie etwas entwickeln um den Anspruch der ServiceKVAG zu entsprechen?

00:29:17: Ob ich das heute schon erreist, aber auf jeden Fall lasse ich

00:29:19: die Fähigkeit

00:29:21: umzusetzen oder mich darauf einzustellen und dann im Zweifel zu agieren.

00:29:27: Wenn wir abschließend mal in die Zukunft schauen, Herr Ross, welche Essentklassen und Strategien werden in den vergangenen Jahren bei institutionellen Investoren den Ton angeben?

00:29:41: Ich glaube, dass der institutionelle Markt sich nicht im Hand umdrehen oder in so einer kurzen Zeitperiode ändern wird.

00:29:47: Also in drei Jahren oder vier Jahren werden Wohnen, Logistik, Nahversorgung und Weiterhenspann sein.

00:29:53: Was ist mit Büro?

00:29:54: Die Essiglasse hört man schon länger die Abgesänge.

00:29:59: Ja das richtig aber ich glaube wir haben es ja selber auch bei uns.

00:30:02: Wir nutzen Büros und ich glaube in gutem Lag oder an Standorten wo das funktioniert wird es auch weiterhin Büros geben.

00:30:10: Ich glaube nur nicht daran, dass im verifahren Standorten oder in standorten wo es nur Bürowelten außerhalb von irgendwelchen Zentren das funktionieren wird.

00:30:22: also wird eine Konzentration auf gute Flächen geben.

00:30:25: ich glaube auch, dass Unternehmen immer ihre Adresse brauchen und so werden wir's da oder somit er mag sich ausrichten die Büros, die da irgendwo auf der freien Wiese sind.

00:30:38: Die werden es schwer haben und gerade vor den Themen, dass man dann eben noch weitere Hürden hat wie energetische Sanierung oder Anforderungen an Klimaziele oder andere Sachen, die auch Büroimmobilien verbunden werden.

00:30:51: Dass es nicht zu stranded Assets kommt wird's umso schwerer werden weil das kann eine Herausforderung

00:30:56: sein.

00:30:57: Sie haben gerade Certain Assets angesprochen im Kontext der Büro Immobilien.

00:31:01: Haben wir die Gefahr nicht auch bei Wohnimmobilie?

00:31:05: Weil da auch eine Menge energetische Sanierung noch nötig ist, weil der Bestand im Grunde noch entstand hat wie vor fünf oder acht Jahren.

00:31:13: Könnte sein ja aber die fünf oder achte jahre immobiliert würde ich sagen die wird es nicht gefährdet wenn sie ordentlich gebaut wurde.

00:31:20: Wir als Pier sind ja auch auf neue Bau spezialisiert.

00:31:23: in bestandsgebäuden schauen wir ganz genau hin wo stehen die was ist dazu tun?

00:31:29: und zumeist werden die capex oder die entstandhaltungsmaßnahmen genau zu kalkulieren sein.

00:31:36: Da braucht man auch Erfahrung und viel Know-how, das eben noch umsetzen zu können.

00:31:42: Die Gefahr sehe ich für das ein oder andere Investment aber in guten Lagen wird es funktionieren weil dann auch die Mieten gezahlt werden.

00:31:50: Warum würden Sie heute einem Hochschulabsolventen noch raten als assetmännischer tätig zu werden?

00:31:58: Ach ich finde das asset und dem die Märkte so spannend und ich glaube dass In den einzelnen Themen, die wir da betreuen oder wo wir arbeiten, dass es immer wieder spannende Herausforderungen gibt.

00:32:12: Wo nicht jeder Tag dergleich ist und insofern wenn jemand weltoffen ist übermerkt ernausschauend kann verschiedene Themen zusammenbringen kann dann ist bei uns genau richtig weil das ein toller Job ist.